Kleinreparaturen / 1.2 Betragsmäßige Begrenzung

Neben dieser gegenständlichen Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache fordert der BGH eine betragsmäßige Begrenzung, d. h. die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum. Für die einzelne Reparatur hat der BGH in der Entscheidung vom 7.6.1989 einen Betrag von 100 DM (ca. 50 EUR; im Urteil vom 6.5.1992 150 DM = ca. 75 EUR) genannt.

Achtung

Vertretbarer Höchstbetrag: 125 EUR

Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung wird derzeit ein Höchstbetrag von 125 EUR vertretbar sein.^[1]

Hinweis

Begrenzung Gesamtaufwand

Allerdings lässt der BGH eine Begrenzung für die einzelne Reparatur nicht genügen mit dem Argument, dass gerade auf den Mieter einer älteren Wohnung zahlreiche Reparaturen in relativ kurzen Zeitabständen zukommen können.

Für den Mieter muss bereits bei Vertragsschluss ersichtlich sein, bis zu welcher maximalen Summe er in einem bestimmten Zeitraum, z. B. einem Jahr, mit Kosten für Kleinreparaturen belastet werden kann.

Ausdrücklich offengelassen wurde, in welcher Form eine Kleinreparaturklausel die Begrenzung des Gesamtaufwands festlegen muss.

Praxis-Tipp

Festbetrag oder Prozentsatz der Jahresmiete

Der BGH verweist insoweit auf die im Schrifttum genannten Beträge, die sich – jeweils für den Zeitraum eines Jahres – im Rahmen eines Festbetrags von 150 EUR bis zu 8 % der Jahresmiete bewegen, und betont dabei, dass durch die Verwendung eines bestimmten Prozentsatzes der Jahresmiete dem Schutzbedürfnis einkommensschwächerer Mieter besser Rechnung getragen wird, da diese i. d. R. auch eine geringere Miete bezahlen.

Ausdrücklich abgelehnt hat der BGH in dem vorliegenden Urteil die Möglichkeit, den Mieter mit einem bestimmten Betrag an anfallenden Reparaturen oder Neuanschaffungen zu beteiligen mit der Folge, dass eine Kleinreparaturklausel dem Mieter zwar unter den genannten Voraussetzungen die Übernahme von Kosten solcher Reparaturen aufbürden kann, jedoch Reparaturen, die den festgesetzten Betrag übersteigen, in vollem Umfang vom Vermieter zu tragen sind.

Achtung

Unwirksame Klausel

Eine Klausel, wonach Kleinreparaturen bis zum Betrag von 100 EUR vom Mieter zu tragen sind und darüber hinausgehende Beträge vom Vermieter, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam, da der Klausel nicht eindeutig zu entnehmen ist, ob sie nur auf Reparaturen unter 100 EUR anwendbar ist oder die Klausel eine – unwirksame – Kostenbeteiligung des Mieters bestimmt.^[2]

Dem Anspruch des Vermieters auf Erstattung der Kosten von Kleinreparaturen steht nicht entgegen, dass der Vermieter mehrere Reparaturen an verschiedenen Gewerken durch einen Handwerker durchführen lässt und der Handwerker darüber eine Gesamtrechnung stellt. Liegen die Beträge für die einzelne Reparatur unter der zulässigen Höchstgrenze für Kleinreparaturen, schadet es nicht, wenn die Rechnung über sämtliche Arbeiten einen über dieser Grenze liegenden Betrag aufweist. Dem Vermieter muss eine gleichzeitige, d. h. kostensparende Ausführung von mehreren Reparaturarbeiten überlassen bleiben.^[3]

Achtung

Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturen ist unzulässig

Trotz einer gegenständlichen sowie einer betragsmäßigen Begrenzung ist eine formularmäßige Kleinreparaturklausel nach einem Urteil des BGH vom 6.5.1992 auch dann unwirksam, wenn sie den Mieter zur Vornahme von Reparaturen und nicht nur zur Tragung der Kosten verpflichtet.^[4]

Der Mieter könne – so der BGH – keine Minderung wegen eines Mangels mehr geltend machen, wenn er selbst vertraglich zu dessen Behebung verpflichtet ist. Dies führe zu einem unzulässigen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters. Darüber hinaus stelle eine solche Vornahmeverpflichtung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. v. § 307 BGB dar, weil der Mieter dann Auftraggeber des Handwerkers ist und bei nicht ordnungsgemäß ausgeführter Reparatur Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Handwerker selbst geltend machen müsste und auch für Schäden zu haften hätte, die der Handwerker an den Sachen des Vermieters oder eines Dritten anrichtet. Letztlich sei es dem Mieter nicht zumutbar, seinen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter durchzusetzen, wenn sich herausstellt, dass die Reparatur außerhalb des Bereichs der gegenständlichen oder betragsmäßigen Begrenzung gelegen hat.^[5]

In dem Urteil vom 7.6.1989 weist der BGH ausdrücklich darauf hin, dass eine fehlende Höchstgrenze nicht durch entsprechende Auslegung der Klausel ermittelt werden kann. Dies hat zur Folge, dass Kleinreparaturklauseln, welche die gestellten Anforderungen nicht erfüllen, unwirksam sind und gem. § 306 Abs. 2 BGB durch die gesetzliche Regelung ersetzt werden.^[6]

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB hat der Vermieter die Mietsache auf seine Kosten, unabhängig von der Art und dem Umfang der Reparaturen, instand zu halten und instand zu setzen, sodass der Mieter im Fall der Unwirksamkeit der Klausel zur Durchführung von Reparaturen nur verpflic...