Kompetenzschutz: Durch einen Wohnungseigentümer? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es aus Sicht des klagenden Wohnungseigentümers darum, das Handeln der Verwaltung zu stoppen. Er sieht es als eigenmächtig an, dass diese namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Aufträge vergibt, Blumenkübel zu reparieren. Bei diesem Tun hat die Verwaltung ggf. ihre Rechtsmacht aus § 27 Abs. 1 WEG überschritten. Sie darf nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG bei einem Vertragsschluss zwar die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten. Im Innenverhältnis ist sie zu einem Vertragsschluss aber nur berechtigt, wenn die Wohnungseigentümer sie dazu bestimmt haben oder die Maßnahme untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Im Fall mag es sein, dass es sich um eine "kleine Erhaltungsmaßnahme" handelt. In diesem Fall handelte die Verwaltung rechtmäßig. Es kann aber auch sein, dass die Verwaltung im Innenverhältnis nicht befugt war, Werkverträge in Bezug auf die Blumenkübel zu schließen. In einem solchen Fall ist zu fragen, wer gegen diese Kompetenzüberschreitung vorgehen kann. Das AG meint, dies gehe gar nicht. Ein Wohnungseigentümer könne nur nachträglich die Beseitigung einer entsprechenden Maßnahme verlangen. Diese Lösung kann nicht richtig sein!

Wahrnehmung von Organpflichten/Kompetenzschutzklagen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten nach § 9b Abs. 2 WEG, kann gegen den Verwalter auf Wahrnehmung von Organpflichten klagen, beispielsweise gegen eine Kompetenzüberschreitung. Dieser Anspruch kann in besonders gelagerten Fällen im Wege einer einstweiligen Verfügung gesichert werden. Ob alternativ und im Einzelfall auch ein Wohnungseigentümer auf Feststellung der Pflichtwidrigkeit des Handelns, Unterlassung oder Beseitigung eine Kompetenzschutzklage erheben kann, ist umstritten. Ich selbst meine, im Einzelfall müsste es einem Wohnungseigentümer möglich sein, gegen das rechtswidrige Tun des Verwalters im Wege einstweiligen Rechtsschutzes vorzugehen. Mir leuchtet nicht ein, dass die Wohnungseigentümer nur eine Rückgängigmachung und möglicherweise Schadensersatz verlangen können.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Jede Verwaltung muss wissen, welche Rechte ihr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegeben hat und welche Rechte ihr nach § 27 Abs. 1 WEG zustehen. In vielen Fällen wird allerdings auch nach einer Analyse nicht klar sein, wie man handeln darf. In Fall hängt diese Frage beispielsweise von der Frage der untergeordneten Bedeutung und der Erheblichkeit der Verpflichtung ab. Um hier für Rechtssicherheit zu sorgen, sollte jede Verwaltung mit den Wohnungseigentümern besprechen, welche Maßnahmen sie ohne Einschaltung der Wohnungseigentümer treffen kann und welche nicht. Diese Festlegungen sind durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG zu treffen.