Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 16 Abs. 2 WEG, § 44 Abs. 2 II. BVO
Kommentar
1. Werden in der Gemeinschaftsordnung die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach der Wohnfläche ohne nähere Regelung über deren Berechnung umgelegt, so sind Balkone, Loggien und Dachterrassen mit einem Viertel ihrer Grundfläche anzusetzen.
2. Was die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten betrifft, geht die Heizkostenverordnung einer Teilungserklärungs-Vereinbarung vor; nach § 3 HeizkostenV sind nämlich Vorschriften dieser Verordnung auf das Wohnungseigentum unabhängig davon anzuwenden, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung dieser Versorgungskosten getroffen worden sind; die wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen/Regelungen werden somit durch die Heiskostenverordnung verdrängt. Ob bei einer Wohnflächenberechnung für die Heiz- und Warmwasserkosten nach den § 6 HeizkostenV und § 7 HeizkostenV Balkone, Loggien oder Dachterrassen außer Betracht zu bleiben haben (so Pfeifer, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 6 Rn. 14), kann im vorliegenden Fall offen bleiben.
3. Wenn anderweitige Kosten und Lasten gemeinschaftlicher Bewirtschaftung vorliegend gemäß Vereinbarung nach der Größe der Wohnflächen des jeweiligen Sondereigentums umzulegen sind, bedarf der Begriff "Wohnfläche" gerichtlicher Auslegung nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen, die hier zum Ergebnis eines Ansatzes mit einem Viertel der Grundfläche führt. Im vorliegenden Fall fanden sich auch bei der Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile keine Angaben über die Grundflächen der einzelnen Wohnungen. Insoweit besteht auch keine Verkehrssitte über die Berechnungsgrundlage der Fläche von Balkonen, Loggien und Dachterrassen. Im Mietrecht ist i. Ü. der Berechnungsmaßstab für diese Grundflächen bestritten; einmal wird auf die DIN-Norm 283 abgestellt, obwohl diese im Jahr 1983 vom Norm-Ausschuss ersatzlos zurückgezogen wurde (WuM 84, 113); nach dieser Normregelung sei 1/4 der jeweiligen Grundfläche maßgebend gewesen. Zum Teil bezieht man sich auch auf § 44 Abs. 2 II. BVO mit einem Flächenansatz bis zur Hälfte. Das BayObLG hat seinerzeit auch einmal entschieden, dass solche Flächen je nach Lage und Wohnwert überhaupt nicht, nur mit einem Viertel, maximal bis zur Hälfte ihrer Grundflächen anzusetzen seien (BayObLGZ 83, 195).
4. Von einer Regelungslücke sei nicht auszugehen, da der Begriff Wohnfläche im Wege der Auslegung eindeutig bestimmt werden könne, wobei für die Kostenaufteilung nicht auf § 16 Abs. 2 WEG zurückgegriffen werden könne (vgl. BayObLG vom 30. 4. 1982, BReg 2 Z 48/81). Es sei allerdings nicht sachgerecht, Balkone, Loggien und Dachterrassen bei der Wohnflächenberechnung völlig unberücksichtigt zu lassen, da diese Flächen teilweise in den Wohnbereich einbezogen seien und damit einen gewissen Wohnwert hätten. Interessengerecht sei allerdings unter Wohnungseigentümern auch nicht ein Bewertungsmaßstab voller Flächenberücksichtigung, was i. Ü. auch im Mietrecht von niemandem vertreten werde. Durchaus könne auf die frühere DIN 283 zurückgegriffen werden bzw. den Mittelwert nach § 44 Abs. 2 II. BVO. Dieses Ergebnis sei naheliegend und auch interessengerecht. Im Übrigen sei zwischen Wohnfläche und Nutzfläche (bei Teileigentum) zu unterscheiden, sodass auch das Entscheidungsergebnis des Senats vom 30. 4. 1982 dem gefundenen Ergebnis nicht entgegenstehe.
5. Gerichtskostenquotelung, keine außergerichtliche Kostenerstattung in allen Rechtszügen bei Geschäftswertansatz für das Rechtsbeschwerdeverfahren von DM 8.000,-.
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 07.03.1996, 2Z BR 136/95= BayObLG Z 1996 Nr. 15)
Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Was die Verteilung der Fixkosten (Grundkosten) bei den Heizkosten nach Heizkostenverordnung betrifft - neben den verbrauchsabhängigen Kosten -, wird heute bei entsprechender Verteilungsregelung insoweit im Regelfall auf die beheizbare Wohnfläche abgestellt; Balkone, Loggien und Stockwerksterrassen werden dann nicht der beheizbaren Wohnfläche zugeordnet. Existieren hier keine Berechnungen für die beheizbare Wohnfläche und finden sich solche Berechnungen auch nicht in einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, wird man wohl - soweit vereinbart - auch auf genannte Wohnflächenzahlen abstellen können, da sich dann das Ergebnis im Eigentümerkreis im Regelfall relativieren dürfte. Um späteren Streitigkeiten unter Eigentümern vorzubeugen (wie dieser entschiedene Fall beweist), sollten Bauträger tatsächlich von Anfang an Wohnflächenberechnungen erstellen, ggf. sogar über beheizte bzw. beheizbare Wohnflächen. Das Gerichtsergebnis, mangels Vereinbarung zu Flächengrößen bei der Verteilung der Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG (allerdings in vereinbarter Abweichung vom gesetzlich vorgeschlagenen Verteilungsschlüssel nach ME-Anteilen), einen Viertelwert bei Balkon-, Loggien- und Stockwerksterrassen-Flächen anzusetzen, ist nicht zu beanstanden un...