Kostenverteilung (WEMoG) / 2.3 Verteilungsmaßstab

In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Ggf. werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denkbare Verteilungsmaßstäbe sind jedenfalls insbesondere eine Umlage nach

• Verbrauch,
• Quadratmetern,
• Objekten,
• Personenzahl.

Unabhängig davon, welcher Maßstab zur Kostenverteilung – ggf. auch nur einzelner Kosten – herangezogen wird, stets muss die Kostenverteilung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Selbstverständlich entspricht dabei eine Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten wie Kaltwasser, Warmwasser und Heizenergie sowie Strom nach Verbrauch bzw. Verursachung stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Im Übrigen haben die Wohnungseigentümer bei der Änderung des – gesetzlichen oder vereinbarten – Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen weiten Gestaltungsspielraum.^[1]

Verbrauchsabhängige Kosten

Verbrauchsabhängige Kosten werden i. d. R. auch nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, wobei für Heizungs- und Warmwasserkosten seit der 1981 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung zwingend eine Verbrauchserfassung vorgeschrieben ist. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist allerdings lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.^[2]

Im Rahmen der Bestimmung des § 3 HeizkostenV haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber zu entscheiden, nach welchem Verhältnis die Heizkosten nach Fläche und Verbrauch verteilt werden. Mindestens 50 % – maximal 70 % – der Kosten sind nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche zu verteilen. Vor Erstellung der Jahreseinzelabrechnungen bedarf es – soweit keine Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vorhanden sind – eines Grundsatzbeschlusses über die Konkretisierung des durch die HeizkostenV vorgegebenen Rahmens zur Verteilung der Heizkosten.^[3]

Enthält die Gemeinschaftsordnung keine konkretisierenden Vorgaben über das Verhältnis von Verbrauch und Fläche, bedarf es einer entsprechenden Konkretisierung durch die Wohnungseigentümer durch Beschluss, in welchem Ausmaß nach Verbrauch zu verteilen ist. Allein eine Beschlussfassung über eine konkrete Jahresabrechnung mit ggf. vom Verwalter oder Abrechnungsdienstleister vorgegebenem Verteilerschlüssel ist nicht ausreichend. Jedenfalls zur Sicherheit sollte in derartigen Fällen stets ein Grundlagenbeschluss gefasst werden.

Hinweis

Verteilungsmaßstab auch verbrauchsunabhängiger Kosten muss einheitlich sein

Nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Insoweit kann zwar grundsätzlich für die verbrauchsunabhängigen Kosten eine Umlegung nach dem Flächenverhältnis erfolgen. Eine Anlegung dieses Verteilungsmaßstabs ist aber nicht möglich, wenn zum einen bei den Wohnungseigentümern in unterschiedlichen Größen Terrassen oder sonstige Freiflächen vorhanden sind, die in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden und andererseits beheizbare Räume vorhanden sind, die keine Berücksichtigung finden. Insoweit entspricht es allgemeiner Auffassung, dass in derartigen Fällen nur der Maßstab "beheizte Räume" der Billigkeit entspricht.^[4]

Soweit im Übrigen Erfassungsgeräte aufgrund landesrechtlicher Bestimmungen ohnehin vorgeschrieben oder bereits vorhanden sind, verlangt eine ordnungsmäßige Verwaltung, dass diese eingebaut, genutzt und entsprechend der Erfassung abgerechnet werden. Soweit dies nicht der Fall ist, werden Maßnahmen zur Erfassung und verbrauchsabhängigen Abrechnung im Allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung tragen und als Anreiz zur Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen und zu mehr Verteilungsgerechtigkeit führen. Die Wohnungseigentümer haben allerdings einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchs- oder verursachungsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.

Stets aber sind auch wirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen. Sind nämlich die wirtschaftlichen Aufwendungen für eine Erfassung und Abrechnung nach Verbrauch oder Verursachung unverhältnismäßig hoch, können die entsprechenden Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen. Hier ist stets der konkrete Einzelfall maßgeblich. Entsprechend der Rechtslage bei Maßnahmen modernisierender Erhaltung,^[5] müssen sich die für eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung erforderlichen Investitionen in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Maßgeblich ist insoweit ein 10-Jahres-Zeitraum.^[6]

Kann eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kaltwasserkosten in Ermangelung von Zählern b...