Kostenverteilung (WEMoG) / 3 Kosten von Erhaltungsmaßnahmen

3.1 Grundsätze

Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gelten keine Besonderheiten gegenüber der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten. Auch ihre Verteilung richtet sich nach dem gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Allerdings bestehen nicht selten insoweit Besonderheiten, als bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Die fehlerhafte Zuordnung einzelner Bereiche des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum – etwa Fenster – in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung führt nicht automatisch zur entsprechenden Kostentragungsverpflichtung des jeweiligen Eigentümers. Dies ist zunächst nur dann der Fall, wenn eine ausdrückliche Regelung dies bestimmt.

Praxis-Beispiel

Fenster

Sind etwa die Fenster in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, so handelt es sich um eine nichtige Eigentumszuordnung, da die Fenster zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.

Eine entsprechende Regelung kann jedoch im Einzelfall derart ausgelegt werden, dass die Kostenlast für Maßnahmen der Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, denjenigen Wohnungseigentümer treffen, in dessen Sondereigentumseinheit sich die Fenster befinden. Dies setzt aber voraus, dass eine weitere Bestimmung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung regelt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten zu erhalten hat.^[1] Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.^[2] Haben die Wohnungseigentümer in derartigen Fällen fälschlicherweise angenommen, sie seien zum Fensteraustausch verpflichtet und haben sie einen solchen dann auf eigene Kosten durchgeführt, haben sie keinen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[3]

Hinweis

Erhaltungsverpflichtung nach Gemeinschaftsordnung

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Gemeinschaftsordnung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten zu erhalten sind, trifft den Wohnungseigentümer die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Gemeinschaftsordnung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind.^[4]

Weiter ist stets zu beachten, dass eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen hat, klar und eindeutig sein muss. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.^[5] Sind im Übrigen sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer verpflichtet, die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten bzw. Flächen auf eigene Kosten zu unterhalten und instandzuhalten, sind sie nicht nur allein für die Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich, sondern selbstverständlich auch verpflichtet, die Kosten der erforderlichen Maßnahmen zu tragen.^[6]

[1] LG Dortmund, Urteil v. 1.4.2014, 1 S 178/13.

[2] BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11.

[3] BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17.

[4] BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17.

[5] LG Berlin, Urteil v. 18.12.2018, 55 S 86/18; LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18.

[6] BGH, Urteil v. 2.3.2019, V ZR 145/18.

3.2 Kostenverteilungsänderung

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 einschneidende Änderungen hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht.^[1] Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit nicht nur Einzelfallregelungen beschließen, sondern dauerhaft beschließen, dass die Kosten z. B. für die Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechender Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von den betreffenden Sondereigentümern zu tragen sind. Entsprechendes gilt auch für Bereiche des Gemeinschaftseigentums, an denen Sondernutzungsrechte begründet sind. Auch die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen dieser Bereiche können den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern durch einfach-mehrheitlichen Beschluss auferlegt werden.

Maßstabskontinuität nur noch bei Folgebeschlussfassung

Nach...