Kostenverteilungsänderung (WEMoG) / 8.1 Betriebskosten

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen.

Betriebskostenverordnung

Typische Betriebskosten auch im Bereich des Wohnungseigentums sind diejenigen der Betriebskostenverordnung, obwohl das WEG nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB verweist. Grundsätzlich ist die Aufzählung in der Betriebskostenverordnung für den Bereich des Wohnungseigentums nicht abschließend. Allerdings ist die Aufstellung der Kosten nach der Betriebskostenverordnung wichtig für vermietende Wohnungseigentümer, da sie die hiernach entstehenden Kosten ihren Mietern gegenüber abrechnen können.

Auch bei den Betriebskosten ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz zur unumschränkten, pauschalen Änderung der Kostenverteilung der Betriebskosten besteht. Stets muss feststehen, welchen Kosten konkret von der Änderung betroffen sein sollen. Im Übrigen würde eine "globale" Auswechselung eines Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

Heizkostenverordnung

Bei den Kosten, denen ein Verbrauch der Wohnungseigentümer zugrunde liegt, entspricht allein eine verbrauchsbezogene Verteilung dieser Kosten ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verbrauch tatsächlich erfasst wird. Dies ist insbesondere bezüglicher der Heizkosten und der Kosten des Warmwassers der Fall. Hier sind auch die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingend. Ein von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Dies gilt aber auch für die Kosten des Kaltwassers.^[1]

Allgemeine Kosten

Ohne in aller Regel messbar zu sein, werden bestimmte Betriebskosten von den Wohnungseigentümern verursacht, ohne dass eine Zurechnung an den jeweiligen Wohnungseigentümer möglich ist. Betroffen sind hiervon die Kosten

• eines Aufzugs,
• des Allgemeinstroms,
• der Müllbeseitigung.

Bei diesen Kostenpositionen spricht eine Kostenverteilung nach dem "natürlichen" Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen zunächst ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob eine Änderung dieses Kostenverteilungsschlüssels oder eines hiervon abweichenden Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird maßgeblich auch von der konkreten Wohnungseigentumsanlage bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft abhängen. Jedenfalls ist bei diesen Kostenpositionen durchaus auch eine Kostenverteilung nach Personen ordnungsmäßig, soweit kein Verstoß gegen das Willkürverbot vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer nicht unangemessen benachteiligt werden.^[2]

Nachträglicher Dachgeschossausbau

Erfolgt die Kostenverteilung bisher nach Miteigentumsanteilen und ist zugunsten eines Wohnungseigentümers an dem über seiner Wohnung gelegenen Spitzboden ein Recht zum Ausbau zu Wohnzwecken eingeräumt, das Sondernutzungsrecht aber bei der Bemessung des Miteigentumsanteils des begünstigten Wohnungseigentümers nicht berücksichtigt, entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss von Miteigentumsanteilen in Wohnfläche grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Ausbau vollendet ist.^[3]

[1] BGH, Beschluss v. 25.9.2003, V ZB 21/03, NJW 2003, 3476.

[2] AG Gladbeck, Urteil v. 18.12.2009, 21 C 21/09.

[3] LG Köln, Urteil v. 27.9.2018, 29 S 8/18.