Kostenverteilungsänderung (WEMoG) / 8.4 Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands

Vor Inkrafttreten des WEMoG räumte § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Beschlussfassung zur Regelung der Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands ein. Die Bestimmung war insbesondere in den Fällen von Bedeutung, in denen im Verwaltervertrag Sonderhonorare für den Verwalter geregelt sind, die verursacherbezogen ausgelöst werden und die insoweit auch eine verursacherbezogene Kostenverteilung, gerichtet auf eine entsprechende exklusive Kostenbelastung des das Sonderhonorar verursachenden Wohnungseigentümers, rechtfertigen. Auch wenn eine derartige ausdrückliche Beschlusskompetenz nicht mehr existiert, können derartige Kosten auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verursacherbezogen verteilt werden. Hiervon betroffen sind in aller Regel Sonderhonorare wegen

• der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren,
• eines beschlossenen Verbots von Sammelüberweisungen,
• einer vereinbarten Veräußerungszustimmung,
• der erforderlichen Beitreibung rückständiger Hausgelder.

Exklusive Kostenbelastung im Verwaltervertrag nicht möglich

Eine exklusive Kostenbelastung derjenigen Wohnungseigentümer, die das jeweilige Sonderhonorar verursacht haben, muss gesondert beschlossen werden. Eine entsprechende Bestimmung im Verwaltervertrag wäre unwirksam. Im Verwaltervertrag können keine Verpflichtungen zulasten einzelner Wohnungseigentümer geregelt werden. Sie wären als Verpflichtungen zulasten Dritter nichtig.^[1]

Zu beachten ist also zunächst, dass Schuldnerin der Verwaltervergütung die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwalters ist. Insoweit ist sie im Verhältnis zum Verwalter auch Schuldnerin sämtlicher im Vertrag vereinbarter Sonderhonorare. Da es aber im Interesse der Wohnungseigentümer liegt, dass im Innenverhältnis derjenige bezahlt, der das jeweilige Sonderhonorar verursacht hat, besteht nicht nur eine entsprechende Beschlusskompetenz, derartige Beschlüsse entsprechen stets auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Für die Beschlussfassung steht den Wohnungseigentümern die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Verfügung.

Möglich ist es dabei, dem Verwalter die Befugnis einzuräumen, das Sonderhonorar direkt dem kostenauslösenden Wohnungseigentümer gegenüber zu berechnen. Möglich ist es aber auch, dass die Wohnungseigentümer eine entsprechende Belastung des kostenauslösenden Wohnungseigentümers im Rahmen seiner Jahreseinzelabrechnung beschließen.^[2]

Musterbeschluss: Kostenverteilung von Verwalterzusatzhonoraren

TOP XX: Verursacherbezogene Kostenverteilung von Verwalterzusatzhonoraren

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die im Verwaltervertrag vom _____ geregelten Zusatzhonorare für folgende Zusatzleistungen des Verwalters verursacherbezogen von demjenigen Wohnungseigentümer zu tragen sind, der den Zusatzaufwand verursacht hat. Dies betrifft die nachfolgenden Sondervergütungsregelungen:

• § 5.10 Mahngebühren
• § 5.11 Klagepauschale
• § 5.12 Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren
• § 5.13 Verwalterzustimmung

Diese Zusatzhonorare werden mit Erbringung der Zusatzleistung fällig. Der Verwalter ist berechtigt, diese Honorare dem Konto der Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Rechnungsstellung zu entnehmen. Die vorbezeichneten Sonderhonorare wird der Verwalter dann im Auftrag der Eigentümergemeinschaft dem Verursacher weiterberechnen.

[Alternative: Die Belastung mit den vorbezeichneten Sonderhonoraren erfolgt in der Jahreseinzelabrechnung der betroffenen Sondereigentumseinheit.]

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 134/11, NJW 2012, 1152.

[2] LG Berlin, Urteil v. 23.1.2018, 55 S 162/17 WEG, ZWE 2018, 271.