Alexander C. Blankenstein
In diesem Zusammenhang hat insbesondere die Mieterselbstauskunft erhebliche Bedeutung. Vermieter sollten stets eine Mieterselbstauskunft einholen, da sie dann die Täuschung des Mieters schwarz auf weiß beweisen können.
Achtung: Verwalter sollte stets Selbstauskunft einholen!
Hat der Vermieter die Mietverwaltung auf einen Verwalter übertragen, handelt dieser pflichtwidrig, wenn er es unterlässt, dem Mietinteressenten ein Selbstauskunftsformular vorzulegen. Im Fall der Fälle kann der Vermieter gegen den Verwalter also einen Schadensersatzanspruch haben.
Nach der Orientierungshilfe der DSK kann die Selbstauskunft vom künftigen Mieter erst dann verlangt werden, wenn der Vermieter die Entscheidung getroffen hat, gerade mit diesem Interessenten ein Mietverhältnis begründen zu wollen. Hier wird man sich trefflich darüber streiten können, ob dies nicht bereits nach Mitteilung des Mietinteressenten, er wolle die Wohnung mieten, zulässig ist. Keinesfalls mehr zulässig ist allerdings die verbreitete (Un-)Sitte, anlässlich von Besichtigungsterminen bereits Selbstauskünfte von Mietinteressenten zu verlangen.
Begrenztes Fragerecht
Das Auskunftsrecht des Vermieters ist wie im Bereich des Arbeitsrechts im Zuge der Begründung eines Arbeitsverhältnisses nicht grenzenlos. Hierbei ist zunächst das Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung zu berücksichtigen, das eine Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2 Abs. 1 GG darstellt. Der Vermieter hat nur ein Fragerecht, wenn er ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung der jeweiligen Frage hat. Korrespondierend mit dem Fragerecht des Arbeitgebers bei der Mitarbeitereinstellung, muss auch der Mieter lediglich solche Fragen wahrheitsgemäß beantworten, die zulässig sind.
Zulässig sind alle Fragen, die unmittelbare Bedeutung für die Durchführung des Mietverhältnisses haben. Unmittelbare Bedeutung kommt hier in erster Linie den Aspekten zu, die die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien betreffen.
3.3.2.1 Zulässige Fragen
Da der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben und diesen während des Mietverhältnisses zu erhalten, hat er insoweit ein Interesse an Informationen darüber, wie viele Personen in die Wohnung einziehen wollen und ob eine Tierhaltung geplant ist. Da die Hauptpflicht des Mieters darin besteht, die Miete zu bezahlen, hat der Vermieter natürlich ein berechtigtes Interesse zu erfahren, ob die Erfüllung dieser Pflicht ausreichend gewährleistet ist.
3.3.2.1.1 Name und Anschrift
Bereits anlässlich des Besichtigungstermins kann der Vermieter Angaben zum Namen und der Anschrift des Mietinteressenten erbitten. Zur Verifizierung dieser Angaben ist es auch zulässig, um Vorlage des Personalausweises zu bitten und die Überprüfung zu dokumentieren. Allerdings darf eine Kopie des Ausweises nicht gefertigt werden.
3.3.2.1.2 Familienstand
Fragen nach dem Familienstand des Mietinteressenten wurden im Allgemeinen für zulässig erachtet. Die DSK ist der Auffassung, die Bitte um Angaben zum Familienstand sei unzulässig. Würden etwa nicht beide Ehepartner Mieter, entfiele das Rechtfertigungsargument der gesamtschuldnerischen Haftung. Im Übrigen habe der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, dem Ehegatten die Wohnung zur Mitnutzung zu überlassen, weshalb der Vermieter ohnehin zur Nutzungsduldung verpflichtet sei. Ob man die Frage nun für zulässig erachtet oder nicht, ist nach hier vertretener Ansicht bedeutungslos, da Angaben zum Familienstand ohnehin zunächst wenig Aussagewert zukommt. Entscheidender ist vielmehr die Frage nach den Personen, die mit dem Mieter in die Wohnung ziehen werden.
3.3.2.1.3 Anzahl der Nutzer
Der Vermieter darf den Mietinteressenten nach der Zahl der Familienmitglieder bzw. Personen befragen, die in die Wohnung oder das Haus ziehen werden. Das berechtigte Interesse des Vermieters ist hier bereits deshalb zu bejahen, um eine Überbelegung der Wohnung zu verhindern.
Auch die DSK ist der Auffassung, dass die Anzahl der einziehenden Personen und Informationen darüber, ob es sich um Kinder und/oder Erwachsene handelt, erfragt werden darf, da dies für die Beurteilung der Wohnungsnutzung erforderlich sei. Weitere Angaben dürften zu diesen Personen jedoch nicht eingeholt werden, es sei denn, diese wollten Mietvertragspartner sein.
Aus vorbeugenden Gründen sollte der Vermieter auf die Angabe der Namen zumindest erwachsener Mitbewohner bestehen. Sollte nämlich infolge einer Kündigung eine Räumungsklage erforderlich werden, muss der Vermieter einen Titel gegen sämtliche mitbesitzenden Bewohner erstreiten. Der Vermieter hat also durchaus ein berechtigtes Interesse an der Mitteilung der Namen weiterer Bewohner des Mietobjekts, mit Blick auf die ...