Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.3.2.1.4 Einkommensverhältnisse

Der Mietinteressent hat stets wahre Angaben über seine Einkommensverhältnisse zu machen. Dies gilt auch dann, wenn er unabhängig von seinen konkreten Einkommensverhältnissen in der Lage ist, die Miete pünktlich und in voller Höhe zu zahlen.^[1]

Unrichtige Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers

Der Vermieter kann auf Vorlage einer Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers bestehen. Für Falschangaben haftet der Arbeitgeber, soweit sie ursächlich für einen Mietausfallschaden des Vermieters sind.^[2] Bescheinigt der Arbeitgeber etwa, es bestünden keine Lohn- bzw. Gehaltspfändungen und stellt sich diese Auskunft als unwahr heraus, kann der Vermieter das Mietverhältnis entweder außerordentlich fristlos kündigen oder den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Den Arbeitgeber kann er auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn er Mietausfälle erleidet.

Grundsätzlich sieht auch die DSK ein Erfordernis, die Höhe des Nettoeinkommens und desjenigen Betrags zu erfragen, der nach Abzug der laufenden monatlichen Belastungen für die Tilgung der Miete zur Verfügung steht. Bezüglich der Höhe des Nettoeinkommens wäre jedoch auch die Angabe einer bestimmten Betragsgrenze durch den Mietinteressenten ausreichend, verbunden mit dem Hinweis, dass diese Grenze überschritten werde. Im Hinblick auf die monatlichen Belastungen sei die Erfragung der Forderungsgründe wie etwa Unterhaltsverpflichtungen, Darlehensverbindlichkeiten etc. unzulässig, da dies für die Beurteilung der Bonität nicht erforderlich sei.

Bezieher von Bürgergeld

Fragen nach den Einkommensverhältnissen seien dann unzulässig, wenn die Mietzahlungen vollständig von dritter Stelle für den Mieter übernommen und direkt an den Vermieter geleistet werden sollen, was bei Empfängern von Arbeitslosengeld II (seit 1.1.2023: Bürgergeld) der Fall sein könne. Empfänger von Arbeitslosengeld II müssten für die Durchführung einer solchen Direktzahlung gegenüber dem Jobcenter eine entsprechende Erklärung abgeben (§ 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II). Direktzahlungen an den Vermieter würden nach § 22 Abs. 7 Satz 2 SGB II von Amts wegen vorgenommen, wenn eine zweckentsprechende Verwendung der gewährten Mittel durch den Empfänger von Arbeitslosengeld II nicht sichergestellt sei.

Dieser Auffassung kann nicht zugestimmt werden. Es macht überhaupt keinen Unterschied, ob der potenzielle Mieter die Miete selbst zahlen muss oder ein Dritter die Mietzahlung für ihn übernimmt. Gerade bei Beziehern von Bürgergeld werden die Mietzahlungen auch nur dann direkt an den Vermieter geleistet, wenn der Bürgergeld-Empfänger dies beantragt hat. Nur in dem Ausnahmefall des § 22 Abs. 7 Satz 2 SGB II wird die Miete von Amts wegen direkt an den Mieter gezahlt, wenn sich der Bürgergeld-Empfänger als unzuverlässig erweist. Dieses Unzuverlässigkeitsrisiko nun auf den Vermieter verschieben zu wollen, scheint selbstverständlich nicht sachgerecht.

Nachweise zu den Einkommensverhältnissen dürfen nach Auffassung der DSK erst verlangt werden, wenn sich der Vermieter zur Begründung eines Mietverhältnisses mit einem bestimmten Mietinteressenten entschlossen hat. Er hat dann das Recht, Einkommensnachweise etwa in Form

• einer Lohn- oder Gehaltsabrechnung,
• eines Kontoauszugs oder
• eines Einkommensteuerbescheids in Kopie

jeweils unter Schwärzung der nicht erforderlichen Angaben zu verlangen.

[1] LG München I, Urteil v. 25.3.2009, 14 S 18532/08, ZMR 2010, 367.

[2] LG Koblenz, Urteil v. 6.5.2008, 5 U 28/08, NJW 2008, 3073.