Kündigung des Mietvertrages wegen wirtschaftlicher Verwertung

Leitsatz

Die Kündigung des Mietvertrages aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks kann auf die beabsichtigte Sanierung des Hausanwesens als Verwertungshandlung zielen. Die wirtschaftliche Gebotenheit der Maßnahme oder die im Vordergrund stehende notwendige Erhaltung oder Wiederherstellung der Bausubstanz sind im Kündigungsschreiben darzulegen und mögliche Nachteile sind in Zahlen konkret auszudrücken.

Entscheidung

Der Vermieter konnte nicht kündigen, weil kein Kündigungsgrund i.S.d. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB vorlag. Nach dieser Vorschrift liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erheblichen Nachteil erleiden würde. Eine angemessene Verwertung im Sinne dieser Vorschrift kann auch die beabsichtigte Sanierung des Hausanwesens darstellen, die nicht über § 541 a BGB erzielt werden kann.

Das Gesetz stellt auf die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks ab. Will der Vermieter die Wirtschaftlichkeit des Grundstücks durch Abriß, Umbau oder Modernisierung verbessern, so muß ein Vergleich eine deutliche Verbesserung des Ertrages ergeben. Der Vermieter muß also die wirtschaftliche Gebotenheit der Maßnahme darlegen und zwar gegebenenfalls durch eine - zumindest überschlägige - Ertragskalkulation vor und nach der Sanierung. Eine zumindest überschlägige Berechnung ist dem Vermieter zumutbar, da es ansonsten nicht überprüft werden kann, ob die gesetzliche Voraussetzung der Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung vorliegt. Auch muß nachvollziehbar sein, daß. dem Vermieter dadurch erhebliche Nachteile entstehen würden. Lediglich allgemeine Ausführungen zur Wirtschaftssituation ohne mögliche Nachteile in Zahlen konkret darzulegen reichen dafür nicht aus. Auch die bloße Behauptung, die Baukosten würden ca. 30 000.- DM betragen, ist unzureichend. Grundsätzlich dürfen dem Eigentümer Baumaßnahmen mit dem Ziel der Sanierung oder der Wiederherstellung der Bausubstanz nicht verwehrt werden. Auch hier bedarf es jedoch eines erheblichen Nachteils im Sinnes des Gesetzes, um ein mißbräuchliches Herausmodernisieren zu vermeiden. Allgemeine Ausführungen, daß Sicherheitsvorschriften nicht beachtet seien und Brandgefahr bestehe, sind insoweit unzureichend. Auch das bloß Vorbringen, daß im Dachgeschoß nunmehr 2 Wohnungen geplant seien, ohne daß dies im einzelnen näher dargelegt wäre, erscheint in diesem Zusammenhang unzureichend.

Link zur Entscheidung

LG Wiesbaden, Urteil vom 22.07.1997, 8 S 352/96