Kündigung des Verwaltervertrages und Abmahnung / 5 Hinweis

Problemüberblick

In Bezug auf den Verwalter ist zwischen seiner Be- und seiner Anstellung zu unterscheiden. Durch eine Bestellung wird der Verwalter ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Um dieses Amt auszugestalten, jedenfalls um die Vergütung zu bestimmen, können die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter einen Vertrag schließen. Die Bestellung können die Wohnungseigentümer jederzeit beenden. Es bedarf für eine Abberufung keines wichtigen Grunds. Für den Verwaltervertrag gilt dies nicht. Er kann zwar gekündigt werden und endet auch ohne Kündigung von Gesetzes wegen nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. In der Regel bedarf es aber eines wichtiges Grunds für eine außerordentliche Kündigung. In der Entscheidung wird die Frage behandelt, ob man den Verwalter vor so einer Kündigung abmahnen muss.

Abmahnung allgemein

Einer außerordentlichen Kündigung muss grundsätzlich eine Abmahnung vorangehen. Dies gilt aber nur, wenn die mit ihr bezweckte zweite Chance auch realisierbar ist. Bei Pflichtverletzungen, bei denen eine Abmahnung aussichtslos ist, kann diese entbehrlich sein. So liegt es u. a. bei besonders schwerwiegenden Verstößen, deren Rechtswidrigkeit dem Arbeitnehmer ohne Weiteres erkennbar ist. Vorsatz ist nicht erforderlich.

In einer Wohnungseigentumsanlage

In einer Wohnungseigentumsanlage ist mithin zu fragen, ob eine Abmahnung geeignet ist, den Verwalter zum Pfad der Tugend zurückzuführen. Das LG scheint zu meinen, eine Abmahnung sei geeignet, da es nicht von schwerwiegenden Verstößen ausgeht. Wie aber könnte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwalter abmahnen? Es wäre eine Erklärung, die nach § 9b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder durch einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzugeben wäre. Hierzu wird der Vorsitzende oder der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis nur berechtigt sein, wenn die Wohnungseigentümer die Abmahnung nach § 19 Abs. 1 WEG beschlossen haben. Aus diesem Grund halten manche eine Abmahnung für entbehrlich. Sie meinen außerdem, dass die Verwaltung ihre Mängel kenne und daran nicht erinnert werden müsse.

Kündigungsfrist

Nach § 626 Abs. 2 Satz 1 BGB kann eine Kündigungserklärung nur innerhalb von 2 Wochen abgegeben werden. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungsberechtigte, das ist in einer Wohnungseigentumsanlage die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt. Insoweit muss man fragen, auf wessen Kenntnis es insoweit ankommt. Und ferner muss man fragen, ob der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer ohne Mandat nach § 9b Abs. 2 WEG handeln darf. Meinte man, es bedürfe eines Mandats, fragt sich, wie die Wohnungseigentümer das binnen 2 Wochen organisieren sollen.