Kündigung durch den Mieter / 2.2.2 Vorzeitige Kündigung beim Tod des Mieters (§§ 563, 563a, 564 BGB)

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war.

War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein. Ist dies nicht der Fall bzw. ist ein Ehegatte nicht vorhanden, treten andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen (z. B. Kinder) bzw. Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen (z. B. Lebensgefährte), in das Mietverhältnis ein.^[1]

Hinweis

1-Monats-Frist beachten

Diese Personen können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. In diesem Fall gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, kann jeder die Erklärung für sich abgeben.^[2]

War der Wohnungsmietvertrag mit mehreren Personen abgeschlossen (z. B. wenn der Mietvertrag vom Ehe- bzw. Lebenspartner oder Lebensgefährten mitunterzeichnet ist), wird das Mietverhältnis mit den Überlebenden fortgesetzt. Diese können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (3 Monate)^[3] kündigen.^[4]

Hinweis

Fortsetzung mit Erben

Treten beim Tod des Mieters keine der o. g. Personen in das Mietverhältnis ein und wird es auch nicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis kraft Gesetz^[5] mit dem bzw. den Erben fortgesetzt.

Dieser kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.^[6]

Bei einer Erbengemeinschaft kann eine wirksame Kündigung nur durch alle Miterben gemeinsam erfolgen.

Wichtig

Haftung der Erben mit Nachlass

Nach einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung des bzw. der Erben nach § 564 Satz 2 BGB haften diese für Mietschulden des Erblassers nicht mehr in vollem Umfang mit ihrem gesamten, sondern nur noch mit dem geerbten Vermögen, da es sich dann um eine reine Nachlassverbindlichkeit handelt, für welche die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt ist.^[7]

Gleiches gilt für Forderungen, die nach Ablauf der Frist des § 564 Satz 2 BGB fällig werden. Die bloße Nichtausübung des Sonderkündigungsrechts führt nämlich nicht zur Begründung von Nachlasserbenschulden oder Eigenverbindlichkeiten des Erben. Dies ergibt sich nach Auffassung des BGH aus dem Sinn und Zweck des § 564 Satz 2 BGB. Dieser räumt dem Erben lediglich die Möglichkeit ein, sich aus dem Mietverhältnis, in das er eingetreten ist, zu lösen. Darüber hinaus dient das Sonderkündigungsrecht in erster Linie dem Vermieter, da es eine wegen der Dauer des Mietverhältnisses verlängerte Kündigungsfrist abkürzt und der Vermieter keinen Kündigungsgrund darlegen muss. Letztlich ist die Kündigungsfrist von einem Monat deutlich kürzer als die Erbausschlagungsfrist von 6 Wochen. Somit müsste der Erbe im Einzelfall vor seiner Entscheidung, ob er die Erbschaft annimmt oder ausschlägt, bereits das Mietverhältnis kündigen. Damit würde dem vorläufigen Erben faktisch eine Pflicht zur Verwaltung des Nachlasses auferlegt, die ihn aber grundsätzlich nicht trifft. Eine persönliche Haftung des Erben kann allerdings dann eintreten, wenn er nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht zur Räumung und Herausgabe der Mietsache^[8] nicht nachkommt, da insofern für den Erben eine Rechtspflicht zum Handeln besteht. Die Verletzung der Rückgabepflicht kann somit für den Erben zu einer persönlichen Haftung mit dem eigenen Vermögen führen.^[9]

[1] § 563 Abs. 1, 2 BGB.

[2] § 563 Abs. 3 BGB.

[3] § 575a Abs. 3 BGB.

[4] § 563a Abs. 2 BGB.

[5] § 564 Satz 1 BGB.

[6] § 564 Satz 2 BGB.

[7] BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 68/12.

[8] §§ 546 Abs. 1, 985 BGB

[9] BGH, Urteil v. 25.9.2019, VIII ZR 122/18, WuM 2019 S. 652.