Kündigung durch den Mieter / 2.2.4 Vorzeitige Kündigung des Mieters nach einer ...

Kündigung durch den Mieter / 2.2.4 Vorzeitige Kündigung des Mieters nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB)

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Rudolf Stürzer

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.^{^[1]} Damit ist der Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, bis zu der die Kündigung spätestens erklärt werden kann, gemeint; also nicht ab Kündigungserklärung.^{^[2]} Das außerordentliche Kündigungsrecht besteht daher immer erst für den Ablauf des 4. Monats, der dem Mieterhöhungsverlangen folgt.^{^[3]}

Unerheblich ist, ob das Erhöhungsverlangen rechtswirksam war.^{^[4]} Der Vermieter kann sich daher nicht auf die Unwirksamkeit seiner Mieterhöhung berufen, wenn der Mieter im Vertrauen auf dessen Wirksamkeit das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hat.^{^[5]}

Praxis-Beispiel

Kündigungsfrist

Bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens am 17.3. kann der Mieter bis 30.5. zum 31.7. kündigen.

Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.^{^[6]}

Der Mieter muss in der Kündigungserklärung nicht den Grund für die Kündigung angeben, d. h. eine Bezugnahme auf die vorausgegangene Mieterhöhung ist nicht erforderlich. Ein Begründungserfordernis ergibt sich weder aus § 561 Abs. 1 BGB noch aus §§ 569 Abs. 4 oder 573d BGB.^{^[7]}

Begehrt der Vermieter eine Mieterhöhung erst zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt (z. B. erst zum 1.8. anstatt zum 1.4. bei Zugang des Erhöhungsverlangens im Januar), ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahingehend anzuwenden, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier: bis 31.7.) die Möglichkeit offenbleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier: 30.9.) zu lösen. Dem Mieter verbleibt dann noch für weitere 2 Monate (hier: August und September) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete.^{^[8]} Der Mieter bzw. dessen Sonderkündigungsrecht wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt.^{^[9]}

Erfolgt die Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB, besteht kein Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung.

Hinweis

Preisgebundener Wohnraum

Bei Mietverhältnissen über preisgebundenen Wohnraum besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 11 WoBindG. Danach kann der Mieter das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats kündigen.

Praxis-Beispiel

Kostenmiete

Wenn sich die Kostenmiete ab 1.10. erhöhen würde, kann der Mieter spätestens am 3.Werktag des Monats Oktober zum 30.11. kündigen.

Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht ein.^{^[10]}

Das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG gilt auch für steuerbegünstigten und frei finanzierten Wohnraum, der mit Wohnungsfürsorgemitteln^{^[11]} und für steuerbegünstigten Wohnraum, der mit Aufwendungszuschüssen oder Aufwendungsdarlehen gefördert worden ist.^{^[12]}

Anders als § 561 BGB schließt § 11 WoBindG das Kündigungsrecht nicht aus, wenn die Mieterhöhung infolge gestiegener Betriebskosten erfolgt ist. Das außerordentliche Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn bei Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten die Vorauszahlungsbeträge erhöht werden.^{^[13]}

[1] § 561 Satz 1 BGB.

[2] S. Begründung des Gesetzentwurfs, abgedr. in NZM 2000 S. 443.

[3] So bereits LG Bonn, Urteil v. 26.5.1997, 6 S 98/97, NJWE-MietR 1997 S. 221.

[4] S. Begründung des Gesetzentwurfs, abgedr. in NZM 2000 S. 443; so bereits LG Braunschweig, Urteil v. 29.1.1985, 6 S 224/84, WuM 1986 S. 323.

[5] AG Andernach, Urteil v. 22.6.1994, 6 C 83/94, WuM 1994 S. 547.

[6] § 561 Satz 2 BGB.

[7] AG Berlin, Urteil v. 1.6.2006, 13 C 50/06, WuM 2006 S. 452.

[8] § 561 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[9] BGH, Urteil v. 25.9.2013, VIII ZR 280/12.

[10] § 11 Abs. 2 WoBindG.

[11] § 87a Abs. 1 II. WoBauG.

[12] §§ 88, 88b Abs. 3 II. WoBauG.