Kündigung durch den Mieter / 2.2.5 Vorzeitige Kündigung bei Staffelmiete (§ 557a Abs. 3 BGB)

Bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung kann der Mieter auch ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, frühestens jedoch zum Ablauf von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.^[1]

Hinweis

Beginn 4-Jahres-Zeitraum

Der 4-Jahres-Zeitraum beginnt – wie sich aus dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Regelung ergibt – bereits mit Abschluss der Staffelmietvereinbarung (i. d. R. Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) zu laufen und nicht erst mit dem Bezug der Wohnung.^[2]

Auch bei einer nachträglichen bzw. rückwirkend abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung beginnt der 4-Jahres-Zeitraum erst im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung und nicht schon mit dem (davorliegenden) Wirksamkeitszeitpunkt.^[3]

Unwirksame vertragliche Beschränkungen

Vertragliche Beschränkungen des Kündigungsrechts des Mieters, die sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren erstrecken, sind unwirksam.^[4] In diesem Fall ist die Beschränkung nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam. Die zu der Vorgängerbestimmung^[5] entwickelte Rechtsprechung, nach der eine solche Beschränkung nur insoweit unwirksam ist, als sie den Zeitraum von 4 Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557a BGB nicht übertragen.^[6]

Staffelmietvertrag auf unbestimmte Zeit

Dagegen ist ein Staffelmietvertrag auf unbestimmte Zeit mit formularvertraglichem Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung wirksam. Insofern ist die Vereinbarung einer unbestimmten Vertragslaufzeit mit gleichzeitiger Staffelmietvereinbarung und einseitigem Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters nicht widersprüchlich.^[7]

Kündigung nach Ablauf der 4-Jahres-Frist

Das Kündigungsrecht des Mieters ist jedoch nicht auf den Zeitpunkt des Ablaufs der 4-Jahres-Frist beschränkt. Der Mieter kann auch noch nach Ablauf der 4-Jahres-Frist selbst dann kündigen, wenn er weitere Mieterhöhungen aufgrund der Staffelmietvereinbarung akzeptiert hat.^[8] Ferner steht dieses Sonderkündigungsrecht dem Mieter nach Auffassung des LG Gießen^[9] grundsätzlich auch dann zu, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung in Form eines neuen Mietvertrags mit höherer Miete verlangt.

Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch und erlangt der Vermieter deshalb einen Titel, der aus dem befristeten Staffelmietvertrag zugesprochen wird, so ist der Mieter mit nachträglichen Einwendungen ausgeschlossen, die er aus einer potenziell vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nach Ausübung des Sonderkündigungsrechts hergeleitet wissen will.^[10]

[1] § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB; so bereits OLG Hamm, RE v. 11.8.1989, 30 REMiet 3/88, WuM 1989 S. 485.

[2] BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 344/04, WuM 2005 S. 519.

[3] LG Berlin, Urteil v. 28.1.2003, 64 S 232/02, ZMR 2003 S. 572.

[4] BGH, Urteil v. 2.6.2004, VIII ZR 316/03, WuM 2004 S. 483.

[5] § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG bis 1.9.2001.

[6] BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006 S. 152.

[7] LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 15.3.2007, 2 S 58/06, WuM 2007 S. 449.

[8] Sternel, Mietrecht, III 437.

[9] Urteil v. 2.9.1998, 1 S 592/97, WuM 2000 S. 423.

[10] BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, WuM 2005 S. 786.