Kündigung infolge selbstverschuldeten Brandes ausgeschlossen

Leitsatz

Die Kündigung des Mieters gemäß § 542 BGB ist ausgeschlossen, wenn er die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs, hier infolge eines Brandes, selbst zu vertreten hat. Wenn der Brand beim Mietgebrauch entstanden ist und Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.

Sachverhalt

Der Mieter mietete Geschäftsräume zur Benutzung als Weinlaboratorium und als Lagerfläche für weinbauspezifische Produkte. Er ließ die Räume später umbauen und Einrichtungen zur Herstellung wäßriger Klebstoffdispersionen und zur Lohnveredelung von Feststoffen schaffen. Der Vermieter bestreitet, von dieser Betriebsänderung ausreichend informiert worden zu sein. Bei der Betriebsumstellung beschädigte ein Brand das Gebäude und zerstörte insbesondere den Dachstuhl und die Zwischendecke. Der Brand ging von einem "Nutschenfilter" aus, der vom Beklagten bei der Betriebsumstellung in das Mietobjekt eingebracht worden war. Der Mieter forderte den Vermieter zur Instandsetzung der gemieteten Räume innerhalb von sechs Wochen auf. Als die Räume innerhalb der gesetzten Frist nicht instandgesetzt waren, kündigte er das Mietverhältnis wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter hält die Kündigung für unwirksam.

Entscheidung

Die Kündigung des Mieters wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 542 BGB) ist ausgeschlossen, denn er hat die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs selbst zu vertreten. Der Vermieter muß in diesen Fällen die Mietsache auch nicht wiederherstellen, so daß es auf Friststellungen des Mieters insofern nicht ankommt. Im schriftlichen Mietvertrag heißt es, der Gesetzeslage entsprechend, der Mieter habe zu beweisen, daß Schäden in seinem ausschließlichen Gefahrenbereich nicht auf seinem Verschulden oder der Personen, für die er einzustehen habe, beruhten. Hier ist der Brand beim Mietgebrauch entstanden und zwar beim Gebrauch von Einrichtungen, die der Beklagte anläßlich der Umstellung des Betriebes auf Klebstoffherstellung in die Mieträume eingebracht hat. Sie lag damit nicht im Obhuts- und Verantwortungsbereich der Vermieter. Der Streit der Parteien, ob der Mieter mit der Betriebsumstellung unberechtigt die Nutzung der Mietsache verändert hat, hat damit nichts zu tun. Der fehlerhafte Einbau des "Nutschenfilters" durch die vom Mieter beauftragten Handwerker berechtigt ihn daher nicht zur Kündigung.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 26.11.1997, XII ZR 28/96

Fazit:

Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 548 BGB). In diesem Zusammenhang trägt der Mieter aber die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat! Nicht anders ist die Beweislast verteilt, wenn der Mieter wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 542 BGB) kündigt, aber streitig ist, ob er selbst die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs zu vertreten hat. Der dem Mieter obliegende Entlastungsbeweis ist schon dann gelungen, wenn er die Umstände widerlegt, die für ein Verschulden auf seiner Seite sprechen können.