Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 4.3 Objektverwertung

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses auch vor, "wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Geregelt ist hier also die Kündigung des Vermieters zur wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang zunächst, dass eine Kündigung nicht möglich ist,

• wenn sie allein der Erzielung einer höheren Miete dienen soll;
• wenn sie im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum steht, da eine Umgehung der Mieterschutzvorschrift des § 577a BGB verhindert werden soll.

Voraussetzungen einer Kündigung wegen Verwertung des Grundstücks

Voraussetzungen einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind:

1. Der Vermieter beabsichtigt, das Grundstück oder die Wohnung zu verwerten.
2. Diese Verwertung muss angemessen und wirtschaftlich sein.
3. Das bestehende Mietverhältnis hindert den Vermieter daran und
4. hierdurch erleidet er erhebliche Nachteile.

4.3.1 Liegt Verwertung vor?

Unter einer wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts ist jede Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung zu einem auf Gewinnerzielung gerichteten Zweck zu verstehen. Hierunter fallen in erster Linie

• Verkauf^[1];
• Sanierung bzw. Modernisierung, wenn bei bestehendem Mietverhältnis nicht möglich^[2];
• Abriss mit anschließendem Neubau^[3];
• sowie Nutzung/Vermietung zu anderen als Wohnzwecken.^[4]

[1] BVerfG, Urteil v. 14.2.1989, 1 BvR 1131/87, NJW 1989, 972.

[2] LG Hannover, Beschluss v. 11.32014, 4 S 98/13, GE 2014, 590.

[3] BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135.

[4] BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16.

4.3.2 Ist die Verwertung "angemessen"?

Angemessen ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.^[1] Bereits aufgrund der unbestimmten (Rechts-)Begriffe "vernünftig" und "nachvollziehbar" drängt sich auf, dass stets die nicht verallgemeinerungsfähigen Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend sind.

Im Einzelfall kann es jedenfalls angemessen sein, ein stark renovierungsbedürftiges Gebäude abzureißen, um eine Neuerrichtung von Wohnungen zu ermöglichen.^[2] Befindet sich das Gebäude in schlechtem baulichen Zustand, entspricht es heutigen Wohnverhältnissen nicht mehr und kann dies auch durch eine Sanierung nicht erreicht werden, ist ein Abriss mit anschließender Neuerrichtung angemessen.^[3]

Verfügt die vermietete Wohnung nicht über ein Bad und möchte der Vermieter diese Wohnung mit einer anderen Wohnung zusammenlegen, um größeren Wohnraum zu schaffen, so ist die Kündigung angemessen. Würde eine derartige Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahme nicht vorgenommen, würde dem Vermieter auch ein erheblicher Nachteil in Gestalt finanzieller Einbußen drohen. Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass eine Wohnung ohne Badezimmer nur zu einem wesentlich geringeren Mietzins als eine Wohnung mit Badezimmer vermietet werden kann. Zudem ist überhaupt zweifelhaft, ob für eine Wohnung ohne Badezimmer nach einem möglichen Ende des Mietverhältnisses überhaupt ein neuer Mieter gefunden würde.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135; Urteil v. 28.1.2009, VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234.

[2] BGH, Urteil v. 28.1.2009, VIII ZR 7/08, ZfIR 2009, 252.

[3] BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135.

[4] LG Hannover, Beschluss v. 11.3.2014, 4 S 98/13, GE 2014, 590.

4.3.3 Wird Verwertung durch bestehendes Mietverhältnis "verhindert"?

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung oder des Grundstücks muss durch das bestehende Mietverhältnis gehindert sein. Erforderlich ist also, dass die wirtschaftliche Verwertung nur dann möglich ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Insoweit ist bei umfassenden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zunächst zu beachten, dass der Vermieter ggf. lediglich den Duldungsanspruch aus § 555d BGB hat. Nach dieser Bestimmung hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich zu dulden. Erforderliche Sanierungsmaßnahmen hat er ohnehin zu dulden, was sich aus § 555a Abs. 1 BGB ergibt. Kann das Ziel des Vermieters auch durch Maßnahmen nach §§ 555a ff. BGB erreicht werden, scheidet eine Verwertungskündigung jedenfalls aus.

Maßnahmen erfordern leere Wohnung

Möchte der Vermieter umfangreiche Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen und ist insoweit ein Leerstand der Wohnung erforderlich, rechtfertigt dies keine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Vielmehr hat der Mieter in einem derartigen Fall die Wohnung auf Kosten des Vermieters zu räumen und ihm ist vom Vermieter Ersatzwohnraum zu beschaffen.

4.3.4 Erheblicher Nachteil?

Die Beurteilung der Frage, ob dem Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB er...