Kündigungsausschluss / 2 Vereinbarung durch Formularvertrag

2.1 Zulässigkeit

Ein Kündigungsausschluss kann auch durch Formularvertrag vereinbart werden.^[1]

[1] Grundlegend: BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005 S. 346 = NZM 2005 S. 419; BGH, Urteil v. 30.6.2004, VIII ZR 379/03, WuM 2004 S. 542 = NZM 2004 S. 733; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 294/03, WuM 2004 S. 543 = NZM 2004 S. 734; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 2/04, WuM 2004 S. 672; BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 344/04, WuM 2005 S. 519; BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04, WuM 2006 S. 97; BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006 S. 152; BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 243/05.

2.2 Welche Grundsätze müssen bei einem Kündigungsausschluss beachtet werden?

Um einen wirksamen Kündigungsausschluss zu vereinbaren, müssen Mieter und Vermieter die folgenden Grundsätze beachten:

2.2.1 Geltung für beide Vertragsteile

Der Kündigungsausschluss muss für beide Vertragsteile gelten. Ein Kündigungsausschluss, der nur für den Mieter gilt, ist unwirksam.^[1]

Hinweis

Ausnahme bei Staffelmietvereinbarung

Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des BGH, wenn der Kündigungsausschluss in Verbindung mit einer Staffelmiete vereinbart wird.^[2]

Die Dauer des Kündigungsausschlusses darf für den Mieter nicht länger sein als für den Vermieter.^[3] Die umgekehrte Vertragsgestaltung (längere Vertragsbindung des Vermieters, kürzere des Mieters) ist möglich.

[1] BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 30/08, NJW 2009 S. 912; Häublein, in ZMR 2004, S. 252, 254; Kandelhard, in WuM 2004, S. 129; Hinz, in WuM 2004, S. 126, 128; Wiek, Mietrecht express, Nr. 3/2004, S. 17.

[2] BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04, WuM 2006 S. 97.

[3] Wiek, a. a. O..

2.2.2 Nur die ordentliche Kündigung darf ausgeschlossen werden

Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden. Eine Vereinbarung, wonach "das Kündigungsrecht" insgesamt ausgeschlossen wird, verstößt gegen § 569 Abs. 5 BGB. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam ist. Der BGH hat allerdings die Klausel "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen" dahingehend ausgelegt, dass hiervon das Recht zur außerordentlichen Kündigung unberührt bleibt.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04, WuM 2006 S. 97; ebenso BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006 S. 152.

2.2.3 Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen

Die Kündigungsausschlussvereinbarung muss – falls sie über eine längere Zeit als ein Jahr gelten soll – schriftlich getroffen werden.^[1] Wird der Kündigungsausschluss auf einer gesonderten Urkunde getroffen, so muss diese grundsätzlich fest mit dem Mietvertrag verbunden werden.

[1] § 550 BGB.

2.2.4 Überraschende Klauseln sind unwirksam

Enthält der Mietvertrag Bestimmungen über die Vertragsdauer, so muss der Kündigungsausschluss dort vereinbart werden. Die Ausschlussvereinbarung darf sich nicht an versteckter Stelle befinden; anderenfalls verstößt sie als überraschende Klausel gegen § 305c Abs. 1 BGB.^[1]

[1] Häublein, in ZMR 2004, S. 252, 254.

2.2.5 Die Dauer der mietvertraglichen Bindung

Nach der gesetzlichen Regelung in § 544 BGB sind Mietverträge jedenfalls nach Ablauf von 30 Jahren kündbar. Eine solch lange Bindung kann allerdings nicht durch Formularvertrag vereinbart werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH^[1] darf das Kündigungsrecht des Mieters in der Regel höchstens für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden. Wird dieser Zeitraum überschritten, so führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.^[2] Die seinerzeit zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (jetzt außer Kraft) vertretene gegenteilige Rechtsauffassung^[3] kann nicht auf § 557a Abs. 3 BGB übertragen werden, weil die jeweiligen Vorschriften in diesem Punkt voneinander abweichen.^[4]

Hinweis

Unwirksame Ausschlussvereinbarung

Die Ausschlussvereinbarung muss so gestaltet werden, dass der Mieter zum Ablauf des 4. Vertragsjahres kündigen kann. Durch eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist, wird die Zeit der Bindung um die Kündigungsfrist, also um 3 Monate, verlängert. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.

[1] Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005 S. 346 = NZM 2005 S. 419.

[2] BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006 S. 152; BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 243/05.

[3] BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 344/04, WuM 2005 S. 519.

[4] BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006 S. 152.

2.2.6 Zulässige Klauseln eines Kündigungsausschlusses

Folgende Vertragsgestaltungen stehen zur Wahl, um eine wirksame Vereinbarung zu treffen:

2.2.6.1 Der wechselseitige Kündigungsverzicht

Praxis-Beispiel

Formulierungsvorschlag

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Von dem Verzicht bleiben die Rechte des Vermieters zur Mieterhöhung und die Rechte der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

2.2.6.2 Der Mietvertrag mit Verlängerungsklausel

Praxis-Beispiel

Formulierungsvorschlag

Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 4 Jahren abgeschlossen. Es verlängert sich sodann auf unbestimmte Zeit, wenn es nicht gekündigt wird. Eine Kündigung ist frühestens zum Abl...