Kündigungsgrund – Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Zusammenfassung

Überblick

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn er durch die Fortsetzung des Vertrags an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, wird vom Gesetz ausdrücklich nicht als angemessene wirtschaftliche Verwertung angesehen.^[1] Ebenso nicht die Veräußerung im Zusammenhang mit einer bereits erfolgten oder beabsichtigten Begründung von Wohnungseigentum.^[2] Als wirtschaftliche Verwertung ist die Änderung der Nutzung des Wohnraums (z.  B. als Geschäftsraum) anzusehen, sofern diese Änderung zulässig ist (vgl. Zweckentfremdung); weiterhin die umfassende und grundlegende Renovierung, um eine bessere Vermietung sicherzustellen; ebenso der Abbruch und Wiederaufbau des Gebäudes und insbesondere der Verkauf.^[3]

Nicht dagegen der ersatzlose Abriss des Gebäudes ohne anschließenden Wiederaufbau. Durch den ersatzlosen Abriss eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils können zwar Unkosten vermieden werden. Dies stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.^[4]

Ob in diesem Falle eine Kündigung nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB möglich ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, u. a. davon, ob die dem Vermieter durch das Gebäude entstehenden Nachteile einen Umfang annehmen, welche die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsenden Nachteile weit übersteigen.^[5]

[1] § 573 Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz BGB.

[2] § 573 Abs. 2 Nr. 3 3. Halbsatz BGB.

[3] BVerfG, Urteil v. 14.2.1989, 1 BvR 1131/87, WuM 1989 S. 118; BGH, Urteil v. 8.6.2011, VIII ZR 226/09;

[4] BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 70/19.

[5] BGH, a. a. O..

1 Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung

1.1 Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung

Die wirtschaftliche Verwertung kann eine Kündigung nur rechtfertigen, wenn sie "angemessen" ist. Eine Angemessenheit ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und sinnvoll und nicht lediglich spekulativ ist.

Praxis-Beispiel

Angemessene Verwertungsmöglichkeiten

Die Geldmittel aus dem Verkauf sollen für die Unterhaltung, Altersversorgung, Herstellung von neuem Wohnraum oder Investitionen verwendet oder das Grundstück soll nach Beseitigung abbruchreifer Gebäude neu bebaut werden.^[1]

Stark sanierungsbedürftiges Gebäude

Dementsprechend stellt bei einem stark sanierungsbedürftigen Gebäude die Absicht des Vermieters, das Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu verkaufen, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung dar, wenn eine Sanierung Investitionen mit hohem Kostenaufwand erfordern würde, ohne dass sich dadurch die verhältnismäßig geringe Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängern ließe.

Minimalsanierung

Dem Vermieter entstehen auch die für eine Kündigung erforderlichen erheblichen Nachteile, wenn er bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse nur eine "Minimalsanierung" durchführen könnte, obwohl der Zustand des Gebäudes entweder einen Abbruch mit anschließendem Neubau gebietet oder zumindest eine umfassende Sanierung durch Entkernung, die aber ebenfalls nur bei Auszug der Mieter möglich wäre.

Hinweis

Risiko bei Minimalsanierung

Angesichts der bei einer solchen Minimalsanierung bestehenden wirtschaftlichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen.

Letztlich widerspricht auch eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs und anschließenden Wiederaufbaus nicht der Vorstellung des Gesetzgebers, da in den Gesetzesmaterialien diese Möglichkeit als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung angeführt wird.^[2]

Neubau

Die geplante wirtschaftliche Verwertung eines Grundstücks beruht auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen, wenn sich das vorhandene Gebäude (hier: Wohneinheiten aus den 1930er-Jahren in einfacher Bauweise)

• in einem schlechten Bauzustand befindet,
• nicht mehr heutigen Wohnvorstellungen entspricht und
• dies auch nicht durch eine Sanierung erreicht werden kann.

In diesem Fall ist eine Bewirtschaftung des vorhandenen Gebäudes dem Vermieter nicht mehr zuzumuten. Eine Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit ist daher zulässig, wenn der Vermieter den Altbau durch einen modernen, bedarfsgerechten Neubau ersetzen will.^[3] Andererseits hat der Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder gerade auf die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie, die den größten wirtschaftlichen Vorteil bietet. Beabsichtigt der Vermieter, den Altbau, in dem sich die Wohnung befindet, abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen, ist daher nicht ausreichend, dass mit dem Neubau durch anderweitige Vermietungen deutlich höhere Erträge erwirtschaftet werden können als bei der For...