Kündigungsschutz – Ausnahmefälle / 2 Teilkündigung von Nebenräumen (§ 573b BGB)

Nebenräume und Teile des Grundstücks

Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Keller-, Speicherabteile, Waschküchen, Trockenraum) oder Teile eines Grundstücks (z. B. den Garten) ohne ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.^[1]

Damit soll insbesondere der nachträgliche Ausbau von Souterrain- und Dachgeschossräumen zu Wohnräumen gefördert werden. Infolge des grundsätzlichen Verbots einer Teilkündigung ^[2] wäre es dem Vermieter ansonsten verwehrt, über diese Nebenräume wieder zu verfügen, wenn sie zum Bestandteil des Mietverhältnisses geworden sind.

Hinweis

Ausbau zum Zweck des Wohnens und der Vermietung

Nach dem Wortlaut des Gesetzes besteht das berechtigte Interesse jedoch nur dann, wenn die Nebenräume zum Zweck des Wohnens und der Vermietung ausgebaut werden sollen. Daher verbleibt es grundsätzlich bei dem Verbot der Teilkündigung, wenn der Ausbau zu anderen als Wohnzwecken (z. B. gewerblichen, beruflichen Zwecken) oder zur Selbstnutzung erfolgen soll.

Selbstnutzung

Will der Vermieter die Wohnung zwar nicht zum Zweck der Vermietung, sondern zur Selbstnutzung ausbauen, führt er aber seine derzeit bewohnte Wohnung dem Wohnungsmarkt zur Vermietung zu, kann die Kündigung von Nebenräumen auf eine analoge Anwendung des § 573b BGB gestützt werden, die im Hinblick auf das wohnungspolitische Anliegen des Gesetzgebers, weiteren Wohnraum zu schaffen, zulässig ist.^[3]

Die Kündigung bisher von allen Mietern gemeinschaftlich genutzten Gartenflächen ist nicht zulässig, wenn diese im Zuge der Schaffung neuen Wohnraums künftig nur den Mietern des neu zu schaffenden Wohnraums angeboten werden sollen. Nach dem Gesetzeswortlaut ("… den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit … auszustatten") dürfen die bisherigen Mieter bei der Verteilung der Flächen nicht unberücksichtigt gelassen werden.^[4]

Die Teilkündigung eines Nebenraums ist nicht zulässig, wenn er nicht zu neuem Wohnraum ausgebaut werden soll, sondern seine Fläche ohne zwingenden Grund (z. B. durch behördliche Auflage) einem Aufzugsschacht weichen soll, der mit dem Ausbau einer Dachwohnung errichtet werden könnte.^[5]

Hinweis

Kündigungsfrist 3 Monate

Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.^[6] Die Kündigungsfrist beträgt somit unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses 3 Monate.

Die Sozialklausel^[7] findet Anwendung.

Bei befristeten Mietverhältnissen besteht kein Kündigungsrecht, was durch die systematische Stellung des § 573b BGB im Unterabschnitt "Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit" zum Ausdruck kommt.^[8]

Hinweis

Kündigung ausreichend begründen

Das Kündigungsschreiben muss eine ausreichende Begründung enthalten, z. B. durch die Mitteilung der konkreten Ausbaupläne und der Zulässigkeit der geplanten Maßnahme. Die schlichte Wiedergabe des Gesetzeswortlauts genügt nicht.^[9]

Rechte des Mieters

Der Mieter kann als Ausgleich eine angemessene Senkung der Miete verlangen.^[10] Dieser Formulierung ist zu entnehmen, dass die Kündigungserklärung ein entsprechendes Angebot nicht zu enthalten braucht und sich die Miete auch nicht automatisch reduziert, sondern erst, nachdem der Mieter ein entsprechendes Verlangen gestellt hat.^[11]

Die Senkung der Miete ist im Einzelfall entsprechend den für die Mietminderung geltenden Grundsätzen nach dem Nutzungswertanteil der gekündigten Flächen zu bestimmen.

Praxis-Beispiel

Mietwert eines Speicherraums

Der Wert eines Abstellraums im Speicher kann dabei mit ca. einem Drittel des Mietwerts der Wohnräume angesetzt werden.^[12]

Eine Senkung kann in entsprechender Anwendung des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen sein, wenn sich der Wegfall der Flächen auf das Mietverhältnis nicht oder nur unerheblich auswirkt, z. B. weil eine Nutzung auch bisher wegen der Größe, des Zuschnitts oder der Zugangsmöglichkeiten kaum möglich war.

Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.^[13]

Umwandlung in Wohnungseigentum

Wird durch Umwandlung eines Mietwohnhauses in eine Wohnungseigentumsanlage Sondereigentum an einem Nebenraum (z. B. am Speicherabteil) begründet und dieser an einen anderen als den Eigentümer der vermieteten Wohnung verkauft, kann die Teilkündigung des Nebenraums nur gemeinschaftlich durch dessen (neuen) Eigentümer und den (neuen) Eigentümer der Wohnung erfolgen, da eine Mehrheit von Vermietern entsteht, wenn Teile der Mietsache, die ursprünglich Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags (z. B. über Wohnung und Speicherabteil) waren, an verschiedene Erwerber veräußert werden.^[14]

Vermietet der Hauseigentümer, der durch Teilungserklärung Wohnungseigentum begründet hat, einem Mieter eine Wohnung und eine...