Kündigungsschutz – Sozialklausel (§ 574 BGB) / 3.3 Schätzung des Gerichts

Das Gericht hat dabei den voraussichtlichen Zeitraum, in dem ein Härtegrund bestehen wird, abzuschätzen und seiner Entscheidung zugrunde zu legen.^[1] Schwierigkeiten bei der Schätzung können eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit nicht begründen. Nur wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB). Mit Recht steht die herrschende Meinung auf dem Standpunkt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit – sofern die Voraussetzungen überhaupt vorliegen – die Regel, die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit die Ausnahme bildet.^[2]

Hinweis

Unbefristete Verlängerung?

Auf unbestimmte Zeit darf das Mietverhältnis nur verlängert werden, wenn sich aus der Art des Härtegrunds ergibt, dass er nicht nur vorübergehend ist, z. B. Gebrechlichkeit, schwere Erkrankung^[3] und ein Umzug in absehbarer Zeit ausgeschlossen ist oder nicht festgestellt werden kann, ob und wann die maßgeblichen Härtegründe wegfallen werden.^[4]

Der Schutz des Mieters darf nicht enteignenden Charakter zulasten des Vermieters annehmen. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit des Mieters ist unzulässig.^[5] Während der befristeten Dauer der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Kündigung des Vermieters ausgeschlossen. Die außerordentliche Kündigung ist indessen immer möglich.^[6]

Hinweis

Angemessene Vertragsänderung

Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis nach den bisher geltenden Vertragsbedingungen fortzusetzen, kann Fortsetzung nur unter einer angemessenen Änderung der Vertragsbedingungen verlangt werden.^[7] Einigen sich die Parteien nicht, ist auch hierüber durch Urteil zu entscheiden.

Eine Anpassung ist angebracht, wenn eine umfassende Abwägung der Parteiinteressen ergibt, dass die tatsächlichen und rechtlichen Nachteile einer Fortsetzung des Vertrags zu unveränderten Bedingungen den Vermieter unzumutbar belasten würden. Häufig wird sich der Vermieter darauf berufen, dass die bisherige Miete nicht mehr angemessen sei.

Hinweis

Änderung der Miethöhe durch Gerichtsentscheid

Trifft das zu, kann das Gericht eine andere Miete festsetzen, ohne dass es der Formalien nach § 558 BGB bedarf. Insoweit geht § 574a Abs. 1 BGB als Spezialvorschrift vor^[8], sodass auch die sog. Kappungsgrenze nicht eingreift.^[9] Eine Anhebung ist nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete möglich, kann vom Gericht jedoch rückwirkend auf den Zeitpunkt der Kündigung ausgesprochen werden.^[10]

[1] OLG Stuttgart, NJW 1969 S. 1078.

[2] Palandt, Rn. 20 zu § 556a BGB a. F.; Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 223.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 13.12.1988, 16 S 81/88, WuM 1989 S. 238.

[4] LG Freiburg, Urteil v. 30.9.1991, 3 S 88/91, WuM 1992 S. 436.

[5] OLG Stuttgart, ZMR 1969 S. 242.

[6] A. A. Schmidt-Futterer/Blank, Rn. B 227, wonach nur die fristlose Kündigung während der Fortsetzungsdauer zulässig sein soll.

[7] § 574a Abs. 1 Satz 2 BGB.

[8] LG Mannheim, WuM 1975 S. 213; Palandt-Putzo, Anm. 6c zu § 556a BGB a. F..

[9] Emmerich-Sonnenschein, § 556a BGB a. F., Rn. 53.

[10] LG Heidelberg, Urteil v. 15.1.1993, 5 S 208/92, WuM 1994 S. 682.