Kurze Verjährungsfrist für Vermieter gilt umfassend

Leitsatz

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. Die Verjährung läuft ab Rückgabe der Mietsache.

Sachverhalt

Die Mieter von 3 Gewerbegrundstücken kündigten den Mietvertrag zum 31.3.2009. Die Vermieterin erhielt 2 Grundstücke am 29.6.2009 zurück, das 3. am 31.10.2009. Die Vermieterin verlangt von den Mietern nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz.

Im Mietvertrag wurde die Verpflichtung des Mieters vereinbart, die erforderlichen Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Nach Meinung der Vermieterin standen Instandsetzungsarbeiten in erheblichem Umfang aus.

Im November 2009 erhob die Vermieterin auf Basis eines Gutachtens Klage auf Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz. Im Juli 2010 erweiterte die Vermieterin die Klage um weitere Hilfsanträge. Diese waren auf Durchführung der in dem Gutachten genannten Arbeiten und auf Feststellung gerichtet, dass die Mieter die sich aus der Durchführung dieser Arbeiten ergebenden, die Klageforderung übersteigenden Kosten zu tragen hätten.

Die Mieter waren der Ansicht, evtl. Schadensersatzansprüche seien gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt, weil diese bei Klageerhebung wegen fehlender Fristsetzung noch überhaupt nicht entstanden seien. Die Klage habe daher nicht verjährungshemmend wirken können.

Der BGH urteilt, dass die im Mietvertrag enthaltene Verpflichtung der Mieter, die erforderlichen Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, wirksam ist. Die Ansprüche der Vermieterin, die auf dieser vertraglichen Verpflichtung bzw. deren Nichterfüllung beruhen, sind nicht verjährt.

Zwar gilt die 6-monatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auch für Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. § 548 Abs. 1 BGB soll zwischen den Vertragsparteien eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und erreichen, dass schnell Klarheit über die Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe herrscht. Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich der Vorschrift weit ausgedehnt. So unterfallen unter anderem Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache ebenso der kurzen Verjährung wie Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet.

Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs hat bereits mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen begonnen. Es kommt nicht darauf an, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt schon entstanden war.

Vorliegend wurde die Verjährung jedoch durch die rechtzeitig erhobene Klage gehemmt. Der Klageerhebung ist eine Hemmungswirkung nicht bereits deshalb abzusprechen, weil zu diesem Zeitpunkt mangels Fristsetzung gegebenenfalls noch nicht alle Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs vorgelegen haben.

Die verjährungshemmende Wirkung ist auch nicht auf den betragsmäßig bezifferten Betrag beschränkt, sodass der darüber hinausgehende, mit dem Feststellungsantrag verfolgte Anspruch ebenfalls nicht verjährt ist. Es war von Anfang an erkennbar, dass die Vermieterin mit der Klage den vollen für die Instandsetzung erforderlichen Betrag verlangt und den Schaden auf Grundlage des Gutachtens nur vorläufig beziffert hat. Damit wurde die Verjährung auch für über den Klageantrag hinausgehende Beträge gehemmt, soweit diese ebenfalls auf dem Anspruchsgrund der nicht von Mieterseite ausgeführten Arbeiten beruhen.

Da noch eine weitere Sachaufklärung erforderlich ist, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13.