LEBENSLANGER MIETVERTRAG - Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Mietvertrag auf Lebenszeit?

Leitsatz

Ein auf Lebenszeit geschlossener Mietvertrag kann jedenfalls dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage beendet werden, wenn eine Verwaltertätigkeit Grundlage des Nutzungsverhältnisses ist und der Verwaltervertrag wegen Unstimmigkeiten vorzeitig beendet wird. Von der Einigung auf Verpflichtung zur Bestellung eines Wohnungsrechts ist nur auszugehen, wenn der Wille zur Grunstücksbelastung genügend klar ausgedrückt wird; im Zweifel ist Miete anzunehmen.

Fakten:

Die Parteien streiten über Räumung von Mieträumen, welche unter Vereinbarung einer Verwaltertätigkeit lebenslang mietfrei zur Verfügung gestellt und dann wegen Unstimmigkeiten bezüglich der Verwaltertätigkeit gekündigt wurden. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht: Trotz der mietfreien Überlassung liegt kein Leih-, sondern ein Mietvertrag vor, da mit der mietfreien Nutzungsüberlassung ein Teil der Vergütung für die Verwaltertätigkeit abgegolten werden sollte. Von der Einigung auf Bestellung eines Wohnungsrechts beziehungsweise einer Verpflichtung dazu ist nur auszugehen, wenn ernsthaft der Wille zur Grundstücksbelastung genügend klar ausgedrückt wird; im Zweifel ist Miete anzunehmen. Ein auf Lebenszeit geschlossener Mietvertrag kann gekündigt werden, eine außerordentliche Kündigung kann ohnehin nicht ausgeschlossen werden. Hier war aber auch die Geschäftsgrundlage für den Vertrag nachträglich weggefallen. Die Verwaltertätigkeit war Grundlage des Mietbzw. Nutzungsverhältnisses. Die Beendigung des Verwaltervertrags verändert die Grundlage des Vertrags schwerwiegend. Die Verstöße gegen seine Verwalterpflichten rechtfertigten die ordentliche, nicht die fristlose Kündigung. Da die Wohnung aber mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet war, kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.

Link zur Entscheidung

Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 15.02.2007, 11 U 99/06

Fazit:

Ob ein auf Lebenszeit geschlossener Mietvertrag wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage beendet werden kann, ist streitig. Das Gericht verneint dies jedenfalls für Mietverträge, deren Mietfreiheit auf einer Verwaltertätigkeit beruht und bejaht hier eine ordentliche Kündigung mit der Frist eines Werkwohnungsverhältnisses.