Leistungsbestimmung über Hausgeld-Teilzahlungen als Rücklageanteil

Leitsatz

1. Bei ausschließlich erfolgten Hausgeld-Teilzahlungen kann nicht wirksam beschlossen werden, dass mit diesen Vorschusszahlungen primär der Rücklageanteil bedient werden soll; vielmehr sind die jeweiligen Schulden verhältnismäßig (quotal) zu tilgen
2. Endgültige Verfahrenskostenverteilung nach abschließender gerichtlicher Kostenentscheidung
3. Weitgehendes Ermessen der Gemeinschaft bei Beschlussfassung und Vergabe von Instandsetzungsarbeiten
4. Nur eine Beschlussfassung zu offensichtlich unbegründeter Anspruchsverfolgung widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung
5. Gemeinschaftsbezogene Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen einen Eigentümer wegen eigenmächtiger Fällung eines Baums

Normenkette

§§ 10 Abs. 6 Satz 3, 21 WEG; § 366 Abs. 2 BGB

Kommentar

1. Ein Beschluss widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in ihm festgelegt wird, dass bei Teilzahlungen auf das laufende Wohngeld stets primär der Rücklageanteil des Zahlungsschuldners bedient werden soll. Eine solche Leistungsbestimmung widerspricht § 366 Abs. 2 BGB, mithin dem gesetzlich zuletzt erwähnten Grundsatz verhältnismäßiger Tilgung einer jeden Schuld. Andernfalls könnte im Rahmen einer solchen Verrechnungs-Beschlussfassung keinerlei Zahlung auf das eigentliche Wohngeld erfolgen, sollten keine ausreichenden Zahlungen getätigt worden sein. Ein solcher Beschluss widerspricht den Zwecken von Wohngeldzahlungen und entspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
2. Im Beschlussanfechtungsverfahren können Rechtsanwaltskosten für beklagte Eigentümer vorläufig aus dem Verwaltungsvermögen bezahlt werden. In nächst anstehender Jahresabrechnung sind aber auch diese Kosten ausschließlich auf die beklagten Wohnungseigentümer zu verteilen, soweit eine rechtskräftige gerichtliche Kostenentscheidung noch ausstehen sollte (vgl. auch Deckert, ZWE 2009, S. 63 ff.). Abschließende Abrechnung und endgültige Verteilung der streitgegenständlich entstandenen Anwaltskosten erfolgt dann nach rechtskräftiger Kostenentscheidung im Anfechtungsverfahren.
3. Bei der Vergabe von Instandsetzungsarbeiten hat eine Gemeinschaft ein weitgehendes Ermessen (hier: zu rechtswirksam beschlossenen Maßnahmen in Veränderung der Wasserverteileranlage und zur Erneuerung des Gehwegs auch zur Erhaltung eines verkehrssicheren Zustands).
4. Eine Gemeinschaft kann auch gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG gemeinschaftsbezogen mit alleiniger Prozessführungsbefugnis die Geltendmachung deliktischer Ansprüche etwa auf Schadensersatz wegen Verletzung gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen. Nur eine Verfolgung offensichtlich unbegründeter Ansprüche würde ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen (vgl. OLG Oldenburg, ZMR 2006 S. 72). Umgekehrt widerspräche es i.d.R. ordnungsgemäßer Verwaltung, offensichtlich schlüssig dargelegte Schadensersatzansprüche nicht gerichtlich geltend zu machen (OLG Hamm, ZMR 2004 S. 852, 855; OLG Düsseldorf, ZMR 2000 S. 243, 244 = NZM 2000 S. 347). Vorliegend ging es um Fragen eines Schadensersatzes wegen eigenmächtiger Fällung eines Baums durch die Klägerin dieses Verfahrens. Insoweit kann auch Ermächtigungsbeschluss an die Verwaltung gefasst werden, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung von Ansprüchen zu beauftragen (vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2004 S. 699, 701 = NZM 2005 S. 185).

Link zur Entscheidung

LG Köln, Urteil vom 09.02.2012, 29 S 181/11