Lexikon / 2. Einzelfälle

a) Klauseln zur Überlassung der Mietsache

Rz. 1508

Eine Formularklausel, nach der das Mietverhältnis mit der Fertigstellung des Gebäudes beginnt, ist unwirksam, wenn sich nicht durch Auslegung des Mietvertrages ein bestimmter Anfangstermin ergibt.^[2977]

Rz. 1509

Klauseln, nach denen der Mieter den mangelfreien Zustand der Mietsache bei Mietbeginn bestätigt oder anerkennt, sind im Hinblick auf § 309 Nr. 12b BGB unwirksam.^[2978]

Rz. 1510

Eine Klausel, mit der ein Wohnraummieter bestätigt, die Mieträume eingehend besichtigt und in ordnungsgemäßem Zustand übernommen zu haben, ist als sogenannte Bestätigungs- oder Besichtigungsklausel gemäß § 309 Nr. 12b BGB unwirksam, da der Vermieter die Beweislast für die Mängelfreiheit der Mietsache bei Übergabe sowie für die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von Mängeln trägt und diese Beweislast durch die genannte Tatsachenbestätigungen zulasten des Mieters verschoben wird.^[2979]

Rz. 1511

Auch eine Klausel, nach der die Mietwohnung als mangelfrei übernommen gilt, wenn das vereinbarte Übergabeprotokoll nicht gefertigt wird, ist gemäß § 309 Nr. 12b BGB unwirksam.^[2980]

Rz. 1512

Der Vermieter kann seine Verpflichtung zur Übergabe einer Mietwohnung nicht wirksam davon abhängig machen, dass der Mieter die Kaution und/oder die erste Miete vollständig gezahlt hat, da dies hinsichtlich der Kaution gegen § 551 BGB und hinsichtlich der Vorauszahlung der Miete vor Übergabe gegen das Verbot des vertraglichen Ausschlusses des Minderungsrechts gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 BGB verstößt.^[2981]

Rz. 1513

Eine Klausel, wonach der Vermieter für die rechtzeitige Übergabe der Mieträume nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haften soll, verstößt gegen § 307 BGB und ist unwirksam. Im Wohnraummietrecht ist eine solche Klausel auch unwirksam, soweit sie sich auf den Ausschluss der Haftung für leichte Fahrlässigkeit bezieht, sobald das Schadensrisiko für den Mieter in tatsächlicher Hinsicht nicht beherrschbar ist. Grund dafür ist, dass der Wohnraummieter auf die Gründe, die zur Nichtüberlassung oder verspäteten Überlassung der Mietsache führen, keinen unmittelbaren Zugriff hat.^[2982]

[2977] LG Mannheim WuM 1999, 686.

[2978] LG Mannheim ZMR 1989, 338.

[2979] BGHZ 99, 379; OLG Düsseldorf WuM 2003, 621.

[2980] LG München I WuM 1994, 370.

[2981] LG München I WuM 1994, 370; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, II, Rn 1328.

[2982] Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht 12. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn 18 + 19.

b) Erhaltungspflichten des Vermieters

Rz. 1514

Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Demnach sind Formularklauseln, die den Vermieter von seiner Pflicht zur Überlassung der Mietsache im vertragsgerechten Zustand freizeichnen sollen, wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.^[2983]

Rz. 1515

Bei der Wohnraummiete ist die Übertragung von Instandsetzungspflichten auf den Mieter grundsätzlich gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil hierdurch die Regelungen über die nicht abdingbaren Minderungsrechte des Mieters, § 536 BGB, unterlaufen würden.^[2984] Selbst eine Klausel, die die Instandhaltung auf so genannte Kleinreparaturen beschränkt, ist unwirksam. Die Vornahmeklausel führt zu einem Ausschluss der Rechte des Mieters gemäß § 536 BGB. Diese zwingende gesetzliche Regelung kann nicht dadurch umgangen werden, dass die Erhaltungspflichten des Vermieters dem Mieter mit der Folge auferlegt werden, dass während der Vertragsdauer auftretende Fehler, deren Beseitigung dem Mieter obliegen sollen, nicht zur Befreiung von der Mietzahlung oder deren Minderung führen.^[2985] Dagegen können Klauseln, die eine Kostenbeteiligung des Mieters an Kleinreparaturen vorsehen, in engen Grenzen zulässig sein. Diese Klauseln sind dann zulässig, wenn sie sich immer auf solche Teile der Mietsache beziehen, die der unmittelbaren Einwirkung durch den Mieter unterliegen, die Kosten für den Einzelfall begrenzen und schließlich eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel für ein Jahr, angeben. Eine Klausel,

"Der Mieter übernimmt die Kosten für die im Laufe des Mietverhältnisses anfallenden Kleinreparaturen“"

dürfte wirksam sein, wenn sowohl der Begriff der Kleinreparaturen als auch der Höchstbetrag der Kostenbeteiligung im Mietvertrag definiert ist.

Rz. 1516

Kleinreparaturen umfassen nur die Behebung kleiner Schäden an den in der Wohnung befindlichen und für den Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, der Gegensprechanlage, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden, wenn die Reparaturkosten im Einzelfall einen Betrag von 100,00 EUR (einschließlich Nebenkosten und Mehrwertsteuer) nicht übersteigen.

Rz. 1517

Fallen im Laufe eines Jahres mehrere Kleinreparaturen an, hat der Mieter von den Gesamtkosten einen Betrag von höchstens 8 % der Jahresnettomiete, jedoch nicht mehr als ...