Lexikon / 2. Einzelfälle

a) Überlassung der Mietsache

Rz. 1611

Ein vorformulierter Änderungsvorbehalt zugunsten des Vermieters, dem Mieter andere als die gemieteten Räume zuzuweisen (etwa wenn das ursprünglich gemietete Objekt nicht rechtzeitig und nicht ordnungsgemäß zur Verfügung gestellt werden kann), verstößt als unangemessene Benachteiligung gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da ein solcher Änderungsvorbehalt gegen § 308 Nr. 4 BGB verstoßen würde.

Rz. 1612

Soweit allerdings ein derartiger formularvertraglicher Änderungsvorbehalt sich auf Nebenräume wie Keller, Abstellflächen, Bodenflächen erstreckt, begegnet er keinen Bedenken, wenn die Zuweisung anderer Nebenräume für den Mieter unter Berücksichtigung seiner Interessen zumutbar ist.^[3073]

Rz. 1613

Soweit die Mietsache anhand von Bauplänen definiert ist, sind Klauseln, die dem Vermieter das Recht geben, Änderungen und Abweichungen der Baupläne vornehmen zu können, unwirksam, §§ 308 Nr. 4, 307 BGB.

Rz. 1614

Wirksam sind solche Klauseln, soweit sie sich ausschließlich auf baurechtlich oder bautechnisch notwendige Änderungen beschränken und sich dies auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes zum vertraglich vorgesehenen Zweck nicht wesentlich auswirkt.^[3074]

Rz. 1615

Eine Klausel, die das Fertigstellungsrisiko generell auf den Mieter abwälzt, ist unwirksam.^[3075]

Rz. 1616

Eine Klausel mit dem Inhalt, dass der Vermieter keine Gewährleistung dafür übernimmt, dass die gemieteten Räume für die beabsichtigten Zwecke baulich geeignet und behördlich genehmigt sind, ist unwirksam. Das Risiko des Fehlens einer behördlichen Erlaubnis bzw. der baulichen Gegebenheiten kann dem Mieter nicht für objektbezogene Genehmigungen und objektbezogene Voraussetzungen und/oder objektbezogene Genehmigungen auferlegt werden.^[3076]

[3073] MAH/Hannemann, § 48, Rn 44.

[3074] OLG Celle, ZMR 1996, 208, 210; MAH/Hannemann, § 48, Rn 45.

[3075] OLG Brandenburg, IMR 2012, 411.

[3076] BGH ZMR 2008, 274.

b) Formularklauseln über die Mietdauer

Rz. 1617

Anders als bei Wohnraummietverträgen können Gewerberaummietverträge zeitlich befristet abgeschlossen werden. Ein häufig gewählter Weg ist hierbei die Vereinbarung einer festen Vertragsdauer mit einer "aktiven" Verlängerungsoption für eine Vertragspartei, regelmäßig den Mieter. Daneben findet sich auch der Mechanismus der "automatischen" oder "passiven Verlängerungsoption": Hierbei gilt nach Ablauf der Festmietzeit eine Verlängerungsoption als ausgeübt, wenn nicht die durch die Option berechtigte Partei in einem bestimmten Zeitraum vor Ablauf der Festmietzeit dieser Ausübung schriftlich widerspricht. Im Rahmen des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen sind folgende Klauseln maßgeblich.^[3077]

Rz. 1618

Eine Klausel mit dem Inhalt,

"Das Mietverhältnis beginnt am … und wird fest abgeschlossen bis zum … Die Mieterin hat das Recht, die Mietzeit zwei Mal um jeweils 5 Jahre zu den in diesem Vertrag vereinbarten Bedingungen zu verlängern. Diese Verlängerung erfolgt automatisch, wenn die Mieterin bis spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit keine gegenteilige schriftliche Erklärung gegenüber der Vermieterin abgibt."

ist problematisch.

Rz. 1619

Da die Grundsätze der Klauselverbote nach §§ 308 und 309 BGB in die Bewertung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB einfließen, kann eine solche Klausel gegen § 308 Nr. 5 BGB verstoßen. Klauseln, die fingierte Erklärungen des Klauselgegners vorsehen, sind gemäß § 308 Nr. 5 BGB nur unter engen Voraussetzungen wirksam.^[3078]

Rz. 1620

In jedem Fall wirksam ist die Klausel:

"1. Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Es beginnt am […] und endet am […]"

2. Die Mieterin hat das Recht, einmalig eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu den in diesem Vertrag vereinbarten Bedingungen um fünf Jahre über den nach 1. bestimmten Zeitpunkt hinaus zu verlangen. Die Verlängerung ist der Vermieterin spätestens zwölf Monate vor Vertragsablauf nach Nr. 1. schriftlich anzuzeigen. Für die Rechtzeitigkeit ist der Eingang bei der Vermieterin maßgeblich.“^[3079]

Rz. 1621

Bei der vorstehenden Klausel ist zu beachten, dass Vereinbarungen, die ab dem 1.10.2016 abgeschlossen werden, § 309 Nr. 13b BGB die Form von Anzeigen und Erklärungen an keine strengere Form als die Textform geknüpft werden darf.

[3077] Schneehain/Stütze, Verlängerung von Gewerberaummietverträgen infolge "Optionsautomatik" – Hürden des AGB-Rechts?, NZM 2010, 881.

[3078] BGH NJW 1988, 55.

[3079] Klauselbeispiel aus Schneehain/Stütze, Verlängerung von Gewerberaummietverträgen infolge "Optionsautomatik" – Hürden des AGB-Rechts?, NZM 2010, 881.

c) Mietänderungsvereinbarung

Rz. 1622

Soweit eine Mietvereinbarung als Umsatzmiete erfolgt, kann dies auch formularvertraglich geschehen.^[3080]

Rz. 1623

Zulässig ist es,dass der Vermieter von Geschäftsraum sich durch Formularklausel das Recht vorbehält, seine Mieteinnahme der Umsatzsteuer zu unterwerfen. Diese zusätzliche Belastung stellt für den Mieter aufgrund einer Vorsteuerabzugsberechtigung nur ein Durchlaufposten ohne wirtschaftliche Auswirkung dar, sodass kein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB gegeben ist.^[3081] Ist dage...