Lexikon / 3. Reform des Bauvertragsrechts und Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung

Rz. 490

Der Bauträgervertrag wird nach dem am 2.3.2017 beschlossenen Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung in § 650t BGB eine Legaldefinition erhalten. Die neue gesetzliche Regelung knüpft an die Einordnung als typengemischter Vertrag an, indem einerseits nach § 650t Abs. 2 BGB die Errichtung und der Umbau (eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks) dem Werkrecht und andererseits gemäß § 650t Abs. 1 S. 3 BGB die Eigentumsübertragung (eines Grundstücks oder Übertragung oder Bestellung eines Erbbaurechts) dem Kaufrecht zugeordnet werden soll.^[948] Nach § 650t Abs. 2 BGB sollen insbesondere die Vorschriften über die Kündigung (§§ 648, 648a BGB) keine Anwendung finden, sondern stattdessen die allgemeinen Rücktrittsrechte.^[949] Eine freie Kündigung liefe dem wirtschaftlichen Ziel eines Bauträgervertrags zuwider und eine Kündigung aus wichtigem Grund, die zu einer Teilabwicklung des Vertrages führen könnte,^[950] soll wegen der Einheitlichkeit des Bauträgervertrags ebenfalls nicht möglich sein.^[951]

[948] Cramer/Cziupka, RNotZ 2016, 289, 293

[949] Orlowski, ZfBR 2016, 419, 437 ff.

[950] So ausnahmsweise BGH NJW 1986, 925, 927.

[951] BT-Drucksache 18/8486 S. 72.

a) Der Vertragsschluss vor Errichtung des Baus

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Zum Teil wird der Charakter des Bauträgervertrags als einheitlicher Vertrag betont. Es handele sich um einen reinen Kaufvertrag, da der Bauträger nur das fertige Bauwerk in Form des bebauten Grundstückes schulde und nicht das bereits erwähnte Bündel von Leistungen.^[952]

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Dem wird entgegengehalten, dass das Werkvertragsrecht den bauspezifischen Besonderheiten des Bauträgervertrags besser gerecht werde und es keinen sachlichen Grund gebe, von der bisherigen Rechtsprechung abzuweichen. Vielmehr liege in der Bauerrichtungsverpflichtung klar eine werkvertragliche Prägung. Mithin sei ausschließlich Werkrecht anzuwenden, da der Bauträger das auf dem Grundstück zu errichtende Bauwerk zu verschaffen habe.^[953]

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Sachgerecht erscheint es, weiterhin auf jeweils das Recht zurückzugreifen, in dem die Leistungsstörung liegt – also für die Bauerrichtung auf Werkrecht, für den Grundstückserwerb auf Kaufrecht.^[954] Letzteres regelt zum Beispiel allein die Frage der Erschließungskosten (§ 436 BGB), während die Regelungen des Werkrechts im Hinblick auf die Bauverpflichtung sowohl den Interessen des Bauträgers als auch denen des Erwerbers Rechnung tragen.^[955] Wie das Selbstvornahmerecht des § 637 BGB, das Wahlrecht des Unternehmers bezüglich der Mängelbeseitigung nach § 635 Abs. 1 BGB und nicht zuletzt die Abnahme gemäß § 640 BGB, die nicht mit der Übergabe im Kaufrecht vergleichbar ist,^[956] zeigen, bestehen auch nach der Schuldrechtsmodernisierung noch maßgebliche Unterschiede zwischen Kauf- und Werkvertrag, die den Werkvertrag hier vorzugswürdig erscheinen lassen.

[952] Litzenburger, RNotZ 2002, 23, 24; Bambring, DNotZ 2001, 904, 906; Hertel, DNotZ 2002, 6, 18; Hoffmann/Joneleit, NZBau 2003, 641 ff.

[953] Quack, IBR 2001, 705; Wagner, BauR 2004, 569; Werner/Pastor/Pastor, Rn 1954.

[954] So auch Basty, Der Bauträgervertrag, Rn 8; WLP/Dammann, Bauträgervertrag Rn B 145; Palandt/Sprau, vor § 434 Rn 60; BGH NJW 1973, 1235; zur Mängelhaftung Hertel, DNotZ 2002, 6.

[955] Insofern übereinstimmend mit Werner/Pastor/Pastor, Rn 1954; vgl. auch Basty, Der Bauträgervertrag, Rn 9 m.w.N.

[956] Vgl. Derleder, NZBau 2004, 237, 240 f.

b) Vertragsschluss nach Fertigstellung des Baus

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Ist der Bau zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vollständig fertiggestellt, weil es beispielsweise als Musterhaus^[957] oder für den Veräußerer selbst errichtet worden ist, wird teilweise gefordert, alleine Kaufrecht anzuwenden.^[958] Begründet wird dies damit, dass zu diesem Zeitpunkt nur noch die Mängelhaftung relevant sei und angesichts der Harmonisierung von Kauf- und Werkvertrag kein Grund bestünde, Werkvertragsrecht anzuwenden. Dem Vertragsinhalt entspräche jetzt vielmehr das Kaufrecht.

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Angesichts der gefestigten Rechtsprechung^[959] zur Fallgruppe der bereits fertiggestellten Vorhaben ist jedoch von einer rein kaufvertraglichen Vertragsgestaltung abzuraten. Auch sprechen erhebliche Gründe für eine Beibehaltung des werkvertraglichen Regimes: Die einheitliche Behandlung sorgt dafür, dass bei Gesamtvorhaben nicht einige Erwerber nach Werkrecht beurteilt würden, für spätere Erwerber hingegen das Kaufrecht gälte. Durch eine förmliche Abnahme des Baus i.S.d. § 640 BGB ist schließlich auch der Beginn der Verjährung von Sekundäransprüchen sichergestellt.

[957] Zur Rechtsnatur des Erwerbs eines Fertighauses siehe ausführlich Werner/Pastor/Pastor, Rn 1956 m.w.N.

[958] So Palandt/Sprau, § 675 Rn 18, § 633 Rn 3; WLP/Dammann, Bauträgervertrag Rn B 145; Ott, NZBau 2003, 233, 238; Hildebrandt, ZfIR 2003, 489.

[959] Zum "alten" Recht: BGH – VII ZR 257/03, ZfIR 2005, 134; BGH DNotZ 1998, 873; zum Recht nach Schuldrechtsmodernisierung: BGH, Urt. v. 26.4.2007 – VII ZR 210/05.