Lexikon / 4. Klauseln über den Gewährleistungsausschluss des Mieters

a) Minderungsausschluss

Rz. 1646

Das Recht, gemäß § 536 BGB die Miete zu mindern, kann in Geschäftsraummietverträgen auch durch Formularklauseln eingeschränkt werden. Allerdings ist jegliche Klausel, die die Minderung vollständig ausschließt, unwirksam. Dies ist beispielsweise auch dann der Fall, wenn der Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag formularmäßig bestimmt, dass die Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Da dem Mieter in diesem Fall nicht die Möglichkeit einer Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt, benachteiligt diese Klausel den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam.^[3100]

Rz. 1647

Auch die Klausel

"Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten. Dies gilt auch für Störungen des Mietgebrauchs durch Einwirkungen von außen“"

ist unwirksam.^[3101]

Rz. 1648

Dagegen sind Formularklauseln zulässig, die den Mieter verpflichten, im Falle von Mängeln die Zahlung der vollen Miete einstweilen vorzunehmen, ihm aber das Recht, die überzahlte Miete im Wege des Rückzahlungsanspruches nach § 812 BGB zurückzuverlangen, nicht nehmen.^[3102] Ebenso darf der Minderungsausschluss sich nicht auf rechtskräftig festgestellte Minderungsrechte beziehen.^[3103]

Rz. 1649

Die Einschränkung des Minderungsrechtes kann auch formularmäßig vereinbart werden,

▪	indem dem Mieter auferlegt wird, zunächst dem Vermieter eine angemessene Mängelbeseitigungsfrist zu setzen, die dann ungenutzt verstreicht,
▪	den Mieter verpflichtet, die Minderung innerhalb einer bestimmten Frist und Form anzukündigen und zu be­gründen.[3104]

Es kann auch formularmäßig vereinbart werden, dass Minderungsansprüche, die nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, in der Weise geltend zu machen, dass die Minderungsbeträge zu hinterlegen sind.^[3105]

[3100] BGH NZM 2008, 609.

[3101] BGH NZM 2008, 522.

[3102] BGH NJW 1994, 2404; NJW-RR 1993, 519.

[3103] BGH NJW-RR 1993, 519.

[3104] OLG Hamburg, NZM 1998, 264.

[3105] KG BeckRS 2009, 28219.

b) Schadensersatz, Freizeichnungsklauseln

Rz. 1650

Der Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel der Mietsache ist wirksam.^[3106]

Rz. 1651

Soweit es um verschuldensabhängige Ersatzansprüche geht, kann grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter formularmäßig nicht ausgeschlossen werden, soweit sich dies auch auf Fälle des Vorsatzes oder der groben Fahrlässigkeit des Vermieters oder seines Erfüllungsgehilfen bezieht, §§ 309, Nr. 7, 307 Abs. 2 BGB.

Rz. 1652

Ob ein genereller Ausschluss der Sachmängelhaftung des Vermieters für Fälle leichter Fahrlässigkeit durch allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam ist, ist umstritten. Tatsächlich dürften auch diese Klauseln unwirksam sein, wenn das insofern auf den Mieter zukommende Schadensrisiko für ihn weder beherrschbar, insbesondere auch nicht versicherbar, ist. Ebenfalls ist die Freizeichnung für leichte Fahrlässigkeit auch dann unwirksam, wenn damit Gefahren für wesentliche Rechtsgüter wie Leib und Gesundheit verbunden sind.

Rz. 1653

Wirksam sind folgende Klauseln:

▪	Haftungsausschlüsse für entfernt liegende Schäden;[3107]
▪	Freizeichnung von versicherbaren Schäden;[3108]
▪	Haftungsbegrenzung bei versicherbaren Risiken auf die Versicherungssumme, sofern die Deckungssumme das vertragstypische Schadensrisiko abdeckt und der Verwender unbeschränkt haftet, wenn sich der Versicherer mit Erfolg auf seine Leistungsfreiheit berufen kann;[3109]
▪	Summenmäßige Haftungsbegrenzungen, soweit damit der vertragstypische vorhersehbare Schaden abgedeckt wird.[3110]

[3106] BGH NZM 2002, 784.

[3107] BGH NJW 1985, 1175.

[3108] BGH NJW 1985, 3016.

[3109] BGH NJW 1993, 335; OLG Köln NZM 2001, 812.

[3110] BGH NJW 1993, 335; vgl. im Übrigen: MAH MietR/Hannemann, § 48, Rn 196.

c) Aufrechnung/Zurückbehaltung

Rz. 1654

Minderungsausschlussklauseln sind regelmäßig mit Beschränkungen bezüglich der Ausübung von Leistungsverweigerungsrechten und der Aufrechnung mit Gegenforderungen kombiniert.

Rz. 1655

Aufrechnungsverbote zu vereinbaren ist möglich, wenn die Beschränkungen der §§ 307, 309 Nr. 3 BGB beachtet werden (Vorbehalt für unstreitige und rechtskräftig festgestellte Forderungen).

Rz. 1656

Wegen der Beschränkung des Zurückbehaltungsrechtes des Mieters kann formularmäßig vereinbart werden, dass dieses nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen geltend gemacht werden darf.^[3111] Insofern gilt das Klauselverbot aus §§ 307, 309 Nr. 2 BGB im Geschäftsraummietrecht nicht uneingeschränkt.

[3111] BGH NZM 2011, 153.

d) Aufwendungsersatzanspruch

Rz. 1657

Der Ausschluss des Anspruches auf Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB ist formularvertraglich nicht wirksam möglich.^[3112]

[3112] MAH MietR/Hannemann, § 48, Rn 201; vgl. auch: Streyl, Minderungsausschlussklauseln in der Gewerberaummiete, NZM 2015, 841.

e) Regelungen von Gebrauchsrechten und Gebrauchspflichten des Mieters durch Formularklausel

Rz. 1658

Der Umfang des Rechtes des Mieters, die Mietsache nutzen zu k...