Lexikon / B. Isolierte Inhaltskontrolle einzelner Regelungen in Bauträgerverträgen

I. Vertragsschlussklauseln

Rz. 505

Nach § 308 Nr. 1 BGB ist eine Bestimmung, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält, unwirksam. Welche Frist angemessen ist, ist nach Inhalt und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrags unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen und der Verkehrsanschauung zu entscheiden. Dies gilt auch für den Bauträgervertrag.^[980]

Rz. 506

Müssen Finanzierungsfragen oder die Verfügbarkeit von Subunternehmern und Lieferanten geklärt werden, so ist eine vierwöchige Angebotsfrist zumutbar. Andernfalls dürfte die Bindungsfrist für die Annahme der Erwerbsanträge nicht länger als zwei Wochen sein.^[981] Abweichendes muss individualvertraglich vereinbart werden.

[980] OLG Dresden NotBZ 2004, 356, 357 m.w.N.; Cremer/Wagner, NotBZ 2004, 331; Thode, ZNotP 2005, 162.

[981] So auch WLP/Dammann, Bauträgervertrag Rn B 136; für eine generelle Obergrenze von einem Monat: UBH/Christensen, Teil 2 (11) Bauträgerverträge Rn 2.

II. Klauseln zu Abschlagszahlungen, Vorleistung und Kostenabwälzung

Rz. 507

MaBV konforme AGB-Klauseln zu Abschlagzahlungen sind wegen des gesetzlichen Leitbildcharakters des Verordnungsinhalts nach überwiegender Auffassung wirksam. Abweichungen sind somit nur in den Grenzen des § 3 bzw. des § 7 MaBV zulässig.

Rz. 508

Die Frage, ob eine Vorleistungspflicht in Form einer Klausel, nach der der gesamte Erwerbspreis nach Übergabe einer Sicherheit gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 MaBV unabhängig vom Baufortschritt fällig wird, als missbräuchlich gemäß § 3 Abs. 1 der Klauselrichtlinie anzusehen ist, hat der BGH tendenziell verneinen wollen, jedoch dem EuGH vorgelegt. Der EuGH wies auf seine eingeschränkte Zuständigkeit zur Überprüfung missbräuchlicher Klauseln in Verbraucherverträgen hin und stellte fest, dass es Sache des nationalen Gerichts sei, eine Klausel als missbräuchlich i.S.d. Art. 3 Abs. 1 der Klauselrichtlinie zu qualifizieren.^[982] Da anschließend die Revision zurückgenommen wurde, musste über die Wirksamkeit der Klausel nicht mehr entschieden werden.

Rz. 509

Ist der Vertragspartner des Bauträgers vorleistungspflichtig, läuft seine Einrede nach § 320 BGB ins Leere. Eine solche Klausel im Bauträgervertrag könnte gemäß § 309 Nr. 2a BGB unwirksam sein. Nach herrschender Meinung in der Literatur^[983] und Rechtsprechung^[984] sind reine Vorleistungsklauseln, die das Leistungsverweigerungsrecht nicht weiter beschränken, sondern lediglich die Vorleistungspflicht statuieren, jedoch nur an § 307 BGB zu messen. Die Unangemessenheit im Einzelfall kann sich aus dem Umfang oder Zeitpunkt der Vorleistungspflicht ergeben.

Rz. 510

Gemäß § 7 Abs. 1 MaBV ist bei Abweichung – zum Beispiel von den Zahlungsmodalitäten des § 3 Abs. 2 MaBV – das Stellen eines Bürgen erforderlich.^[985] Hierbei handelt es sich um Aufwendungen für die Erfüllung eigener Pflichten, sodass die Kosten nicht formularvertraglich auf den Erwerber abgewälzt werden können, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.^[986] Eine Klausel in einer Bürgschaft gem. § 7 MaBV i.V.m. § 2 Abs. 2 MaBV, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass die Fälligkeit und Höhe des Kaufpreisrückgewähranspruchs entweder durch ein rechtskräftiges Urteil, einen rechtskräftigen Vergleich oder durch eine übereinstimmende Erklärung von Erwerber und Veräußerer nachgewiesen werden, ist überraschend und wird nicht Vertragsbestandteil.^[987]

Rz. 511

Auch ein pauschalierter Schadensersatz auf rückständige Abschlagszahlungen in Höhe von 10 % p.a. ist unzu­lässig.^[988]

Rz. 512

Gleiches gilt nach einer Entscheidung des OLG München^[989] für eine Klausel, nach der die Auflassung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu erfolgen hat. Schließlich ist es unangemessen, den Notar formularmäßig anzuweisen, "den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis voll gezahlt ist."^[990]

[982] EuGH, Urt. v. 1.4.2004 – Rs. C-237/02, Slg. 2004, I-3403 Tz. 25 = DNotZ 2004, 767 m. Anm. Basty.

[983] So u.a. WLP/Dammann, § 309 Nr. 2 Rn 8 ff.; Palandt/Grüneberg, § 309 Rn 13.

[984] BGH NJW 2006, 3134; BGH NJW 2010, 1449.

[985] Die zu leistende Bürgschaft darf auch nicht dem Baufortschritt entsprechend reduziert werden: BGH NJW-RR 2003, 1171; hierzu: Basty, LMK 2003, 185.

[986] LG Bremen NJW-RR 1994, 476; WLP/Dammann, Bauträgervertrag Rn B 143.

[987] BGH NJW 2006, 3275.

[988] OLG Düsseldorf – 23 U 78/02, BauR 2004, 514.

[989] OLG München BauR 2008, 1011.

[990] BGH NJW 2002, 140.

III. Klauseln zu Gewährleistung und Abnahme

1. Klauseln zu Mängelansprüchen

Rz. 513

Der Ausschluss der gesetzlichen Mängelhaftung aus § 634 BGB (bzw. § 437 BGB) ist gemäß § 309 Nr. 8b aa BGB unwirksam. Darüber hinaus darf der Bauträger die Mängelansprüche des Bestellers nicht dadurch beschränken, dass er klauselmäßig auf seine Subunternehmer verweist, sog. Subsidiaritätsklausel. Der wesentliche Vorteil des Bauträgermodells liegt für den Erwerber gerade darin, in dem Bauträger einen (einzigen) Ansprechpartner zu haben. Eine Subsidiaritätsklausel, die ihn verpflichtet, zunächst gerichtlich gegen die einz...