Lexikon / bb) Schönheitsreparaturklausel bei unrenovierter Übergabe der Wohnung an den Mieter

Rz. 1522

Werden dem Mieter durch eine allgemeine Geschäftsbedingung die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen auferlegt, muss unterschieden werden, ob hierdurch der Mieter verpflichtet wird, nur die durch sein Wohnen entstandenen Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, oder ob er hierdurch auch verpflichtet wird, Abnutzungserscheinungen, die noch von einem Vormieter stammen, mit zu beseitigen. Im erstgenannten Fall, in dem es nur um die Beseitigung eigener Abnutzungserscheinungen geht, setzt dies voraus, dass dem Mieter die Wohnung im renoviertem Zustand, also ohne Abnutzungen des Vorgängers, übergeben wurde. Wird hingegen dem Mieter die Wohnung in einem ganz oder teilweise unrenovierten Zustand übergeben, führt dies dazu, dass die Schönheitsreparaturklausel ihn verpflichtet, nicht nur die auf die eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen durchzuführen, sondern die Verpflichtung bedeutet gleichzeitig, die Gebrauchsspuren zu beseitigen, die aus dem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum stammen.

Rz. 1523

Hieraus folgt, dass eine auf den Mieter durch allgemeine Geschäftsbedingung übertragene Schönheitsreparaturverpflichtung jedenfalls dann wirksam sein kann, wenn nur die eigenen Abnutzungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, beseitigt werden. Dies ist dann der Fall ist, wenn die Wohnung dem Mieter ohne Gebrauchsspuren übergeben wurde. Erhält der Mieter die Wohnung dagegen in einem unrenovierten Zustand, führt die Übertragung von Schönheitsreparaturverpflichtungen durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf ihn zu einer mit Regeln von Treu und Glauben nicht zu vereinbarender, unangemessener Benachteiligung, denn in diesem Fall wäre der Mieter verpflichtet, auch die aus Zeiten des Vormietverhältnisses, nicht von ihm stammenden, Gebrauchsspuren zu beseitigen. Somit ist eine Klausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturverpflichtung auferlegt bei ganz oder teilweise unrenoviertem Anfangszustand gemäß § 307 BGB unwirksam.^[2989]

Rz. 1524

Diese beschriebene Rechtsfolge, dass jede Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert überlassen wurde, kann allerdings vermieden werden, wenn dem Mieter dafür, dass er auch die Gebrauchsspuren seines Vorgängers mit beseitigen muss, durch den Vermieter ein angemessener Ausgleich gezahlt wird. Art und Umfang dieses angemessenen Ausgleiches ist vom Einzelfall abhängig, jedoch stellt ein Mietnachlass zu Mietbeginn von lediglich einer halben Monatsmiete keinen angemessenen Ausgleich dar.^[2990]

[2989] BGH WuM 2014, 135; BGH NZM 2015, 374; BGH NZM 2015, 424.

[2990] BGH NZM 2015, 374; vgl. auch zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei angemessener Ausgleichszahlung: Artz, Die angemessene Ausgleichszahlung, WuM 2017, 120; Beyer, Der angemessene Ausgleich, variable oder starre?, WuM 2017, 122.