Roland Bornhofen, Prof. Dr. Udo Bühler
aa) Allgemeines
Rz. 1519
Die Vereinbarung, dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen, verstößt in zweierlei Hinsicht gegen die gesetzlichen Vorgaben. Zum einen hat in diesem Fall der Mieter, entgegen des Wortlautes des § 538 BGB, doch für die Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch seinen vertragsgemäßen Gebrauch veranlasst sind, aufzukommen und zum anderen wird die nach § 535 Abs. 1 BGB zulasten des Vermieters bestehende Erhaltungsverpflichtung zumindest partiell auf den Mieter übertragen. Da aber grundsätzlich § 535 BGB und § 538 BGB zu den Vorschriften gehören, die durch Vereinbarung abgeändert werden können, stellt sich nur die Frage, ob bei einer formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter diese von den gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Regelungen mit den Geboten von Treu und Glauben in Einklang zu bringen sind, insbesondere nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen, § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.
Rz. 1520
Nach herrschender Meinung ist dies grundsätzlich zulässig. Allerdings gilt das nicht uneingeschränkt. So kann sich die unangemessene Benachteiligung, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt, aus der konkreten Vertragssituation ergeben oder daraus, dass die Klausel über die Durchführung der Schönheitsreparaturen zulasten des Mieters noch weiter ausgeführt wird, indem der Verwender der Formularklausel vorgibt, in welchem Umfange, in welchen Fristen und auf welche Art und Weise Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Auch ist zu prüfen, ob der Mieter durch Formularklausel verpflichtet sein kann, schon vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen diese entweder durchzuführen oder einen Geldersatz für die noch nicht "abgewohnte" Zeit bis zur Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparatur zu leisten.
Rz. 1521
Die Fragestellungen, die sich bei der Prüfung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ergeben, können wie folgt dargestellt werden:
Kann es zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln führen,
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wenn dem Mieter die Wohnung ganz oder teilweise unrenoviert übergeben wurde; |
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wenn der Mieter verpflichtet wurde, die Wohnung auch bei Vertragsbeginn zu renovieren; |
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wenn dem Mieter vorgeschrieben wird, innerhalb welcher Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind; |
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wenn vorgeschrieben wird, wie bzw. durch wen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden müssen; |
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wenn der Mieter verpflichtet wird, neben Schönheitsreparaturen auch eine Endrenovierung durchzuführen; |
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wenn der Mieter verpflichtet wird, bei einem etwaigen Auszug noch nicht fällige Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. anderenfalls Geldersatz zu leisten. |
bb) Schönheitsreparaturklausel bei unrenovierter Übergabe der Wohnung an den Mieter
Rz. 1522
Werden dem Mieter durch eine allgemeine Geschäftsbedingung die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen auferlegt, muss unterschieden werden, ob hierdurch der Mieter verpflichtet wird, nur die durch sein Wohnen entstandenen Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, oder ob er hierdurch auch verpflichtet wird, Abnutzungserscheinungen, die noch von einem Vormieter stammen, mit zu beseitigen. Im erstgenannten Fall, in dem es nur um die Beseitigung eigener Abnutzungserscheinungen geht, setzt dies voraus, dass dem Mieter die Wohnung im renoviertem Zustand, also ohne Abnutzungen des Vorgängers, übergeben wurde. Wird hingegen dem Mieter die Wohnung in einem ganz oder teilweise unrenovierten Zustand übergeben, führt dies dazu, dass die Schönheitsreparaturklausel ihn verpflichtet, nicht nur die auf die eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen durchzuführen, sondern die Verpflichtung bedeutet gleichzeitig, die Gebrauchsspuren zu beseitigen, die aus dem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum stammen.
Rz. 1523
Hieraus folgt, dass eine auf den Mieter durch allgemeine Geschäftsbedingung übertragene Schönheitsreparaturverpflichtung jedenfalls dann wirksam sein kann, wenn nur die eigenen Abnutzungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, beseitigt werden. Dies ist dann der Fall ist, wenn die Wohnung dem Mieter ohne Gebrauchsspuren übergeben wurde. Erhält der Mieter die Wohnung dagegen in einem unrenovierten Zustand, führt die Übertragung von Schönheitsreparaturverpflichtungen durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf ihn zu einer mit Regeln von Treu und Glauben nicht zu vereinbarender, unangemessener Benachteiligung, denn in diesem Fall wäre der Mieter verpflichtet, auch die aus Zeiten des Vormietverhältnisses, nicht von ihm stammenden, Gebrauchsspuren zu beseitigen. Somit ist eine Klausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturverpflichtung auferlegt bei ganz oder teilweise unrenoviertem Anfangszustand gemäß § 307 BGB unwirksam.
Rz. 1524
Diese beschriebene Rechtsfolge, dass jede Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert überlassen wurde, kann allerdings vermieden werden, we...