Rz. 1622
Soweit eine Mietvereinbarung als Umsatzmiete erfolgt, kann dies auch formularvertraglich geschehen.[3080]
Rz. 1623
Zulässig ist es,dass der Vermieter von Geschäftsraum sich durch Formularklausel das Recht vorbehält, seine Mieteinnahme der Umsatzsteuer zu unterwerfen. Diese zusätzliche Belastung stellt für den Mieter aufgrund einer Vorsteuerabzugsberechtigung nur ein Durchlaufposten ohne wirtschaftliche Auswirkung dar, sodass kein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB gegeben ist.[3081] Ist dagegen der Mieter nicht vorsteuerabzugsberechtigt, würde dieser durch eine solche formularvertragliche Regelung unangemessen benachteiligt, sodass in diesen Fällen die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist.[3082]
Rz. 1624
Ebenso kann der Mieter formularvertraglich verpflichtet werden, die Mieträume ausschließlich bzw. wesentlich für Umsätze zu verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.[3083]
Rz. 1625
Klauseln über die Mietanpassung sind in vielfältiger Vertragsgestaltung zulässig.
Rz. 1626
So kann, ohne die zeitliche Beschränkung des § 557a BGB, eine Staffelmietvereinbarung getroffen werden, wonach die Miete zu bestimmten Zeitpunkten sich um bestimmte Beträge erhöht oder senkt.
Rz. 1627
Andere Klauseln sind als Wertsicherungs- bzw. Preisgleitklauseln vorzufinden. Hierbei sind die Bestimmungen des seit dem 14.9.2007 geltenden Preisklauselgesetzes (PrKG) zu beachten. Danach ist ein behördliches Genehmigungsverfahren nicht mehr vorgesehen. Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Mietindizierung im Gewerberaummietrecht ist,
| ▪ | dass der Vertrag für mindestens zehn Jahre, gerechnet vom Vertragsabschluss, befristet ist bzw. der Vermieter für diese Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichtet hat bzw. der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer einseitig auf mindestens zehn Jahre zu verlängern; |
| ▪ | die Miete durch Änderung eines vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung oder ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt wird; |
| ▪ | die Preisgleitklausel hinreichend bestimmt ist; |
| ▪ | die Klausel sowohl eine Erhöhung als auch eine Ermäßigung der Miete bewirkt. |
Rz. 1628
Somit ist folgende Klausel wirksam:
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als 5 Prozent, so ändert sich die Nettokaltmiete/Grundmiete entsprechen. Einer Mietänderungserklärung des jeweils anderen Vertragspartners bedarf es nicht. Die Miete verändert sich vom Beginn des nächsten, auf die erstmalige Erreichung der prozentualen Veränderung folgenden Monats. Werden wegen einer Umstellung des Indexes auf eine neue Basis bereits veröffentlichte Indexzahlen nachträglich geändert, so gilt der Mietzins, der sich aufgrund der alten Indexreihe ergibt, bis zum Kalendermonat nach der ersten amtlichen Veröffentlichung der neuen Indexreihe. Ab diesem Zeitpunkt richtet sich der Mietzins nach der neuen Indexreihe.“[3084]"
Rz. 1629
Auch eine Wertsicherungsklausel, die diesen Anforderungen nicht genügt, bleibt zunächst wirksam, und zwar so lange, bis der Verstoß gegen die Bestimmungen des Preisklauselgesetzes rechtskräftig gerichtlich festgestellt wurde, § 8 PrKG.
Rz. 1630
Mietänderungen können auch im Wege einer sogenannten Leistungsvorbehaltsklausel vereinbart werden, beispielsweise bei Verträgen mit kürzerer Laufzeit als zehn Jahre. Folgende Klausel ist von der Rechtsprechung für wirksam erachtet worden:
"Die Vermieterin prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1.1.20xx, ob die Miete noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe der künftig zu zahlenden Miete mit.“[3085]"
Rz. 1631
Schließlich kann die Mietänderung auch geknüpft werden an den Umsatz oder den Gewinn, den der Mieter mit seinem Betrieb erwirtschaftet.[3086]
Rz. 1632
Zulässig ist auch eine Klausel, wonach die Mehrwertsteuer jeweils "in der gesetzlichen Höhe" gezahlt werden muss.
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