Roland Bornhofen, Prof. Dr. Udo Bühler
Rz. 1542
Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand auch zu erhalten. Der Zustand, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht, unterliegt in allererster Linie den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Die Parteien einigen sich also sowohl über den Vertragszweck, als auch über Rechte und Pflichten, die den vertragsgemäßen Gebrauch bestimmen und auch die Art und Weise, wie die Miete zu entrichten ist, betreffen.
Rz. 1543
Dies folgt aus dem Prinzip der Vertragsfreiheit, also dem Recht der Parteien, durch Vereinbarung Rechte und Pflichten zu begründen, die die gesetzlichen Bestimmungen ergänzen, abändern oder sogar vollständig aufheben. Dieses Prinzip der Vertragsfreiheit gilt auch im Wohnraummietrecht, bis auf die Fälle, in denen der Gesetzgeber dies in der Absicht, den Mieter vor unbegründeten Kündigungen, willkürlichen Mieterhöhungen und weiteren unangemessenen Vertragsbestimmungen zu schützen, ausgeschlossen hat. In allen anderen Fällen sind die Parteien allerdings frei, insbesondere die Gebrauchsrechte und die Gebrauchspflichten des Mieters im Rahmen von Vertragsvereinbarungen zu bestimmen. Sofern dies unter Beachtung der allgemeinen Verbotsvorschriften erfolgt (Sittenwidrigkeit, Verstoß gegen gesetzliches Verbot), ist jede Mietregelung im Rahmen der mietvertraglich gewährten Vertragsfreiheit zulässig, sofern sie individuell ausgehandelt wurde.
Rz. 1544
Die Frage, ob derartige Bestimmungen über die Gebrauchsrechte und Gebrauchspflichten des Mieters im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden können, hängt vom Inhalt dieser Regelungen ab, also insbesondere, ob sie in der Regel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, § 307 BGB, oder gegen die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB verstoßen. Wegen typischer im Wohnraummietrecht vorkommender Vertragsklauseln gilt nun das Folgende:
aa) Antenne/Parabolantenne
Rz. 1545
Die Formularklausel, "Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteileranlage angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine eigene Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen"“, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.
bb) Aufrechnung/Zurückbehaltung
Rz. 1546
§ 556b Abs. 2 BGB erlaubt den Vertragsparteien, Regelungen über Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte des Mieters zu treffen, insbesondere auch, die Ausübung dieser Rechte davon abhängig zu machen, dass der Mieter dies einen Monat vor Fälligkeit der Miete mindestens in Textform anzeigt. Soweit dies durch eine Formularklausel geschieht, ist diese unwirksam, wenn
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das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, § 309 Nr. 2a BGB |
oder
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das Zurückbehaltungsrecht des Mieters nur in den Fällen zulässt, in denen der Vermieter die Mangelhaftigkeit der Mietsache anerkennt, § 309 Nr. 2b BGB |
Soweit es die Aufrechnung angeht, verbietet § 309 Nr. 3 BGB eine Klausel, die es ausschließt, dass der Mieter auch mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnet.
cc) Berufsausübung in der Wohnung
Rz. 1547
Der Wohnraummietvertrag wird geschlossen, damit der Mieter die Räume zu Wohnzwecken nutzen kann. Soweit der Mieter die Räume ganz oder teilweise zu beruflichen Zwecken nutzt, ist dies in jedem Falle vertragswidrig, wenn diese Art der Berufsausübung nach außen hervortritt, was immer dann der Fall ist, wenn der Mieter die Wohnadresse gleichzeitig als Geschäftsadresse benutzt und unter dieser Adresse auch sein Unternehmen anmeldet.
Rz. 1548
Außerhalb dieser Einschränkung sollen berufliche Tätigkeiten, die ansonsten keine störenden Auswirkungen haben, in der Wohnung des Mieters zulässig sein, etwa die Tätigkeit als Maler, Schriftsteller oder gelegentliches Ausüben von Nachhilfeunterricht an einzelne Schüler. In dem Sinne ist eine Klausel, die vollständig auch die vorbezeichneten Tätigkeiten des Mieters in der Wohnung ausschließt, unwirksam.
dd) Bauliche Veränderungen
Rz. 1549
Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung bauliche Veränderungen vorzunehmen. Fehlt es hierzu an entsprechenden Vereinbarungen, besteht ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf Durchführung baulicher Veränderungen nur in den Fällen des § 554a BGB, in dem bauliche Veränderungen notwendig sind, um eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache zu ermöglichen.
Rz. 1550
Eine Klausel, wonach bauliche Veränderungen grundsätzlich unzulässig seien, ist unwirksam, da hiermit auch die gem. § 554a BGB erlaubten Veränderungen verboten wären.
ee) Besichtigungsklausel
Rz. 1551
Klauseln, nach denen dem Vermieter ein allgemeines Recht eingeräumt wird, nach Ankündigung die Mieträume innerhalb angemessener Zeiträume zu besichtigen, um ihren Zustand zu überprüfen, sind wirksam, wenn der übliche Turnus von etwa zwei Jahren nicht überschritten wird. Die Klausel, die den Mieter verpflichtet, im Falle der Kündigung des Mietverhä...