1. Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen von vertraglichen Vereinbarungen
Rz. 1606
Wie alle vertraglichen Vereinbarungen unterliegen auch Vereinbarungen im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen dem Grundsatz, dass ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot zur Nichtigkeit der Vereinbarung führt, § 134 BGB. Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn die vertragliche Vereinbarung gegen die guten Sitten verstößt, § 138 Abs. 1 BGB, oder ein völliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt, § 138 Abs. 2 BGB.
Rz. 1607
Von den für das Wohnraummietrecht geltenden Regelungen unterscheiden sich vertragliche Vereinbarungen in der Geschäftsraummiete in folgenden Punkten:
| ▪ | Halbzwingende Vorschriften, die es verbieten, zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abzuweichen, gelten ausschließlich in der Wohnraummiete und nicht in der Geschäftsraummiete. |
| ▪ | Soweit Vereinbarungen als allgemeine Geschäftsbedingungen gefasst sind, gilt § 310 Abs. 1 S. 1 BGB. Wegen dieser ausdrücklichen Regelung besteht Einigkeit darüber, dass AGB im unternehmerischen Verkehr allein der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen und zwar auch insoweit, als dies zur Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen führt, die in §§ 308 Nr. 1, 2–8, 309 BGB aufgeführt sind. Somit finden die Vorschriften der §§ 308, 309 BGB keine unmittelbare Anwendung bei der AGB-Kontrolle in der Gewerberaummiete.[3070] Sie haben jedoch im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB Indizwirkung für die Unwirksamkeit der Klauseln auch im unternehmerischen Verkehr .[3071] |
Rz. 1608
§ 310 Abs. 1 S. 2 BGB schränkt auch die Anwendung des § 307 BGB dahingehend ein, dass auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche angemessen Rücksicht zu nehmen ist. Mit dieser Einschränkung ist die Generalklausel des § 307 Abs. 1, 2 BGB ausdrücklich in der Geschäftsraummiete anwendbar. Die dortigen gesetzlichen Wertungen sind mithin auch gegenüber Unternehmern im Rahmen des Abschlusses von Geschäftsraummietverträgen zu beachten. Dies führt dazu, dass die Wertungen, die in der Wohnraummiete zu einer Unwirksamkeit von Vertragsklauseln gemäß § 307 BGB führen in gleicher Weise auch für gleichlautende Vertragsklauseln in Geschäftsraummietverträgen gelten. Insofern liegen auch gleiche Beurteilungen für die Wirksamkeit allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Rechtsprechung der beiden für das Mietrecht zuständigen Senate des Bundesgerichtshofes vor (beispielhaft: Rechtsprechung zu der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln).
Rz. 1609
Auch die Fragen, die sich mit der Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen befassen, § 304 BGB, sowie mit dem Vorrang der Individualabrede, § 305b BGB, gelten ohne Unterschiede in der Wohnraummiete und in der Geschäftsraummiete. Eine Individualabrede wird nur dann angenommen, wenn der Verwender den wesentlichen Inhalt der von ihm gestellten Klausel ernsthaft zur Disposition stellt und seinem Vertragspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Diese Voraussetzung ist etwa erfüllt, wenn der Mieter einen abändernden Zusatz zu der vom Vermieter vorgeschlagenen Klausel durchsetzt, allerdings genügt allein die tatsächliche Änderung des gestellten Vertragstextes nicht, sofern der Verwender auch nach Vertragsabschluss dem Vertragspartner keine Gestaltungsfreiheit einräumt und den gesetzesfremden Kerngehalt der Klausel nicht zur Disposition gestellt hat.[3072]
Rz. 1610
Die nachstehend beschriebenen Einzelfälle beziehen sich daher auf solche Klauseln, die einerseits für das Geschäftsraummietrecht typisch sind und andererseits nur deshalb vereinbart werden können, weil die Geschäftsraummiete wegen des Fehlens halbzwingender Vorschriften den Parteien eine weitgehende Vertragsfreiheit gewährt.
2. Einzelfälle
a) Überlassung der Mietsache
Rz. 1611
Ein vorformulierter Änderungsvorbehalt zugunsten des Vermieters, dem Mieter andere als die gemieteten Räume zuzuweisen (etwa wenn das ursprünglich gemietete Objekt nicht rechtzeitig und nicht ordnungsgemäß zur Verfügung gestellt werden kann), verstößt als unangemessene Benachteiligung gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da ein solcher Änderungsvorbehalt gegen § 308 Nr. 4 BGB verstoßen würde.
Rz. 1612
Soweit allerdings ein derartiger formularvertraglicher Änderungsvorbehalt sich auf Nebenräume wie Keller, Abstellflächen, Bodenflächen erstreckt, begegnet er keinen Bedenken, wenn die Zuweisung anderer Nebenräume für den Mieter unter Berücksichtigung seiner Interessen zumutbar ist.[3073]
Rz. 1613
Soweit die Mietsache anhand von Bauplänen definiert ist, sind Klauseln, die dem Vermieter das Recht geben, Änderungen und Abweichungen der Baupläne vornehmen zu können, unwirksam, §§ 308 Nr. 4, 307 BGB.
Rz. 1614
Wirksam sind solche Klauseln, soweit sie sich ausschließlich auf baurechtlich oder bautechnisch notwendige Änderungen beschränken und sich dies auf die Gebrauchstauglichkei...
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