Lexikon / III. Anwendbares Recht

1. AGB-Recht

Rz. 496

Vorformulierte Vertragsbedingungen in Bauträgerverträgen müssen die Anforderungen der §§ 305 ff. BGB erfüllen. Klauseln sind vorformuliert, wenn sie für eine mehrfache Verwendung schriftlich aufgezeichnet oder in sonstiger Weise fixiert sind.^[960] Dabei genügt bereits die bloße Absicht mehrfacher Verwendung.^[961]

Rz. 497

Alleine der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit berufen.^[962] Die §§ 305 ff. BGB sind ihrerseits im Lichte der Klauselrichtlinie 93/13/EG vom 5.4.1993 auszulegen,^[963] die auch eigener Prüfungsmaßstab sein kann.^[964]

Rz. 498

Eine Vertragspartei muss die Vertragsbedingungen gestellt haben, § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Grundsätzlich sind die Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 S. 1 BGB nicht erfüllt, wenn die Vertragsbedingungen von Dritten formuliert werden, was bei Bauträgerverträgen regelmäßig durch den Notar erfolgt.^[965] Bei Verbraucherverträgen greift jedoch die Fiktion des § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB, auch wenn die Klausel vom Notar vorgeschlagen wurde.^[966] Da Bauträger in aller Regel das Interesse haben, bezogen auf dasselbe Objekt keine inhaltlich wesentlich voneinander abweichenden Verträge zu haben, spricht zudem auch der erste Anschein dafür, dass AGB vorliegen und sie (zumindest mittelbar) vom Bauträger gestellt sind.^[967] Die §§ 305 ff. BGB werden also im Regelfall anwendbar sein.

[960] Statt vieler: BGH WM 2005, 1373.

[961] BGH – VII ZR 31/03, ZfIR 2004, 641.

[962] OLG Jena, Urt. v. 8.4.2004 – 1 U 603/03.

[963] Palandt/Grüneberg, Überbl. vor § 305 Rn 10; EuGH NJW 2000, 2571 (Océano Grupo).

[964] Basty, Der Bauträgervertrag, Rn 27 ff.

[965] Palandt/Grüneberg, § 305 Rn 12; Kuffer/Wirth/Kromik, Kap. 5 B. Rn 10.

[966] BGH NJW 1999, 2180.

[967] BGHZ 118, 229, 238 ff.; BGH NJW 1985, 2477; Schlünder/Scholz, ZfBR 1997, 55; WLP/Pfeiffer, § 305 Rn 58; zu Drittklauseln vgl. auch Basty, Der Bauträgervertrag, Rn 24.

2. Keine Inhaltskontrolle MaBV-konformer Gestaltungen von Abschlagszahlungen?

Rz. 499

§ 632a BGB bestimmt, dass Bauträger Abschlagszahlungen nur verlangen können, wenn sie der Hausbauverordnung^[968] entsprechend vereinbart sind. Gemäß § 1 der Verordnung müssen die Anforderungen der MaBV^[969] erfüllt werden.^[970] Rechtsfolge einer Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV bzw. § 7 MaBV zulasten des Erwerbers ist, dass die gesamte Zahlungsvereinbarung nach § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtig ist.^[971] An ihre Stelle tritt die Regelung des § 641 Abs. 1 BGB.^[972]

Rz. 500

Umstritten ist die Frage, ob auch Regelungen, die der MaBV entsprechen, einer Inhaltskontrolle unterliegen. Nach einer Auffassung bestehen jedenfalls hinsichtlich der Vereinbarkeit der MaBV mit der Klauselrichtlinie durchgreifende Bedenken, da der Maßstab ein anderer sei als der des deutschen Rechts.^[973] Nach Vorstellung des Rechtsausschusses solle es sich bei der MaBV "inhaltlich um eine vorweggenommene AGB-Kontrolle" handeln.^[974] Daher vertritt die Gegenauffassung, dass vertragliche Regelungen, die der MaBV entsprechen, nicht an einer Inhaltskontrolle scheitern, da die Verordnungsinhalte gesetzlichen Leitbildcharakter haben.^[975] Dies sieht auch der BGH so.^[976]

[968] Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 23.5.2001 (BGBl I 2001, 981), die durch Art. 4 Nr. 1 des Gesetzes vom 23.10.2008 (BGBl I 2008, 2022) geändert worden ist.

[969] Makler- und Bauträgerverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 7.11.1990 (BGBl I 1990, 2479), die zuletzt durch Art. 2 der Verordnung vom 9.3.2010 (BGBl I. 2010, 264) geändert worden ist.

[970] Palandt/Sprau, § 632a Rn 14; Basty, Der Bauträgervertrag, Rn 52.

[971] BGHZ 146, 250 = NJW 2001, 818; BGHZ 171, 364 = NJW 2007, 1947.

[972] BGHZ 146, 250 = NJW 2001, 818; bestätigt durch BGHZ 171, 346 = NJW 2007, 1947.

[973] Basty, Der Bauträgervertrag, Rn 28 mit Hinweis auf EuGH, Urt. v. 1.4.2004 – C-237/02, DNotZ 2004, 767; Volmer, ZfIR 2004, 460; Thode, ZNotP 2004, 210; Wagner, BauR 2001, 1313.

[974] Begründung des Rechtsausschusses BT-Drucks 14/2752, 14.

[975] Der MaBV entsprechende Klauseln sind zwar der Inhaltskontrolle unterworfen, jedoch nach § 307 BGB nicht zu beanstanden, vgl., UBH/Christensen, Teil 2 (11) Bauträgerverträge Rn 4; WLP/Dammann, Bauträgervertrag Rn B 140; Häublein, NZM 2003, 846; Herrler, DNotZ 2007, 895, 911 f.; Palandt/Sprau, § 632a Rn 14.

[976] BGHZ 171, 364.

3. Anwendbarkeit der VOB/B auf Bauträgerverträge?

Rz. 501

In der Praxis von Relevanz ist die umstrittene Frage, ob ein Bauträger seinem Vertrag mit dem Erwerber die VOB/B als Ganzes zugrunde legen kann.

Rz. 502

Nach der in der Literatur herrschenden Meinung passt die VOB/B auf den Bauträgervertrag nicht.^[977] Denn der Bauträger erbringt zumindest nicht nur und vor allem nicht überwiegend Bauleistungen im Sinne der VOB/B. Dies zeigt sich an den vom Bauträger u.a. zu erbringenden Architekten- und Ingenieurleistungen sowie anderer Leistungen im Zusammenhang mit dem Bau, z.B. Vorbereitungsmaßnahmen, die Einrichtung der Baustelle.

Rz. 503

Der BGH hat zuletzt entschieden, dass die Klauseln der VOB/B jedenfalls im Falle von Verbraucherverträgen der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegen. Im Übrigen stellt jede auch noch so geringe Abwe...