Lexikon / III. Klauseln zu Gewährleistung und Abnahme

1. Klauseln zu Mängelansprüchen

Rz. 513

Der Ausschluss der gesetzlichen Mängelhaftung aus § 634 BGB (bzw. § 437 BGB) ist gemäß § 309 Nr. 8b aa BGB unwirksam. Darüber hinaus darf der Bauträger die Mängelansprüche des Bestellers nicht dadurch beschränken, dass er klauselmäßig auf seine Subunternehmer verweist, sog. Subsidiaritätsklausel. Der wesentliche Vorteil des Bauträgermodells liegt für den Erwerber gerade darin, in dem Bauträger einen (einzigen) Ansprechpartner zu haben. Eine Subsidiaritätsklausel, die ihn verpflichtet, zunächst gerichtlich gegen die einzelnen Subunternehmer vorzugehen, ist deshalb bereits gemäß § 309 Nr. 8b aa BGB unwirksam.^[991] Durch eine solche Klausel würde der Erwerber gezwungen, die Baumängel den einzelnen Leistungsträgern zuzuordnen, was dem Laien meist nur unter Einschaltung eines Sachverständigen gelingen wird und selbst dann hohes Streitpotential birgt. Da sie dem Sinn und Zweck des Bauträgervertrags widerspricht, gilt die Unangemessenheit bereits auch für eine Klausel, die nach Abtretung der Mängelansprüche nur die außergerichtliche Inanspruchnahme Dritter verlangt, § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB.^[992]

Rz. 514

Seit der Schuldrechtsmodernisierung beträgt die Verjährungsfrist der Mängelansprüche nunmehr unabhängig von der dogmatischen Einordnung fünf Jahre (§§ 438 Abs. 1 Nr. 2, 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) und kann sowohl aufgrund der Struktur des Bauträgervertrags als auch aufgrund der Änderung des § 309 Nr. 8b ff BGB durch das FoSiG nicht mehr durch Vereinbarung der Geltung des § 13 VOB/B verkürzt werden. Eine Klausel, wonach die Verjährung mit der Übergabe der Eigentumswohnung an den Erwerber beginnt, ist unwirksam.^[993] Auch die Fiktion einer mangelfreien Abnahme bei vorzeitiger Inbesitznahme des Objekts verstößt gegen § 309 Nr. 8b aa BGB.^[994]

Rz. 515

Die Beschränkung des Kündigungsrecht des Bestellers aus § 649 S. 1 BGB auf eine Kündigung aus wichtigem Grund kann im Bauträgervertrag wegen der Langfristigkeit des Vertragsverhältnisses unangemessen sein,^[995] auch wenn sie im Einzelfall nicht zu beanstanden sein mag.^[996]

Rz. 516

Das Rücktrittsrecht des Bestellers wegen eines Mangels kann gemäß § 309 Nr. 8b bb BGB nicht ausgeschlossen werden. Da bei Bauträgerverträgen die Rückübertragung des Grundstücks als Rechtsfolge der Ausübung des Rücktrittsrechts möglich ist, ohne dass wirtschaftliche Werte vernichtet würden, greift die Ausnahme für "Bauleistungen" nach Sinn und Zweck der Regelung nicht.^[997]

[991] Gleiches gilt für eine Klausel, die die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger unter gleichzeitiger Abtretung der Ansprüche gegen Baubeteiligten ausschließt: OLG Hamm BauR 1996, 722; Ingenstau/Kor­bion/­Korbion, VOB, Anhang 2 Rn 341.

[992] Unzulässige Einschränkung der Kardinalpflichten, vgl. BGH NJW 2002, 2470 = NZBau 2002, 495 zu § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG.

[993] BGH NJW-RR 2004, 949 = NZBau 2004, 435.

[994] OLG Stuttgart NJW-RR 2007, 1614, 1616 zu § 11 Nr. 10f AGBG.

[995] BGH NJW 1999, 3261, 3262 zu § 9f Abs. 2 Nr. 1 AGBG im Falle eine Bauvertrags; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 166 für den Architektenvertrag.

[996] BGH NJW 1986, 925, 926; MüKo/Busche, § 649 Rn 5; Palandt/Sprau, § 649 Rn 16; ausführlich: WLP/Dammann, 309 Nr. 8a Rn 21.

[997] BGH NJW-RR 2007, 59 f. zu § 11 Nr. 10b AGBG im Anschluss an: BGH NJW 2006, 3275.

2. Sonderfall: Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Rz. 517

Eine vorformulierte Regelung im Bauträgervertrag, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentumsanlage durch einen Sachverständigen erfolgen soll, ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil der Erwerber regelmäßig keinen Einfluss auf die Auswahl des Sachverständigen hat.^[998] Dies hat zur Folge, dass die vom Sachverständigen erklärte Abnahme unwirksam ist (Folge: kein Gefahrübergang, kein Beginn des Laufes der Gewährleistungsfristen, keine Fälligkeit der Schlussrate nach § 3 Abs. 2 MaBV).

Rz. 518

Wirksam hingegen ist eine Klausel, die es den Wohnungseigentümern erlaubt, drei Personen aus der Gemeinschaft mit ihrer Vertretung bei der Abnahme zu beauftragen.^[999]

Rz. 519

Im Übrigen beginnt die Gewährleistungsfrist für Mängel am Gemeinschaftseigentum erst mit Abnahme durch den letzten Erwerber zu laufen.^[1000]

[998] OLG München – 9 U 4149/08, NJW-Spezial 2009, 173 = BauR 2009, 1444.

[999] OLG Nürnberg – 9 U 429/06, BeckRS 2010, 12542.

[1000] BGH NJW 1985, 1551; BGH NJW 1991, 2480.