Lexikon / Maklerverträge

41.1

A. Allgemeines

Rz. 1416

Die Vermittlung oder der Nachweis von Wohnraum oder Grundstücken erfolgt zumeist in zwei verschiedenen Formen: entweder dem Makleralleinauftrag oder dem klassischen Maklervertrag, wie er im Grundsatz in § 652 BGB geregelt ist. Der alleinbeauftragte Makler ist abweichend von § 652 BGB verpflichtet, in angemessener Weise tätig zu werden.^[2877] Gleichwohl ist auch diese Form trotz Tätigkeitspflicht des Maklers nach § 307 BGB am gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags der §§ 652 f. BGB zu messen. Klauseln, die eine Vergütung ohne Rücksicht auf den Erfolg vorsehen, entsprechen diesem Leitbild nicht und sind deshalb unwirksam. Nach dem Leitbild der §§ 652 f. BGB ist der Maklervertrag jederzeit vom Auftraggeber frei widerruflich und verbietet nicht die Inanspruchnahme einer anderen Vermittlung oder ein Eigengeschäft des Auftraggebers. Es ist daher unzulässig, wenn der Makler seinen Auftraggeber in AGB soweit binden will, dass der Kunde im Rahmen eines Alleinauftrags kein Eigengeschäft abschließen darf, ohne provisionspflichtig zu werden.^[2878]

Rz. 1417

Erst recht ist es unzulässig, dem Auftraggeber ein Eigengeschäft schlechthin zu untersagen. Umstritten ist, ob ein Makleralleinauftrag allein durch die AGB-Klauseln begründet werden kann.^[2879] Eine Klausel, dass der Auftraggeber sämtliche Interessenten an den Makler verweisen müsse (Verweisungsklausel) oder eigene Verhandlungen mit Darlehensgebern (Interessenten) nur unter Hinzuziehung des Maklers führen darf, andernfalls eine angemessene Vergütung geschuldet wird (Zuziehungsklausel), wird vom BGH nach § 307 BGB verworfen.^[2880] Eine Bindungsfrist des Kunden bei einem Makleralleinauftrag von sechs Monaten ist in der Regel angemessen. Zielt der Alleinauftrag dagegen auf die bloße Vermietung, werden vielfach Bindungsfristen bis vier Monate für angemessen gehalten. Für den Bereich des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung wird nach § 4 dieses Gesetzes gebilligt, wenn zwischen Makler und Auftraggeber bei Nichterfüllung von vertraglichen Verpflichtungen eine Vertragsstrafe auf 10 % des nach § 2 Abs. 1 vereinbarten Entgelts, höchstens auf 50 EUR, vereinbart wird. Im Übrigen greift § 309 Nr. 6 BGB ein. Selbstverständlich kann in AGB-Klauseln auch nicht das Erfordernis der Ursächlichkeit der Maklerleistung nach § 652 Abs. 1 BGB abbedungen werden.^[2881] Eine Klausel darf auch nicht die Maklerprovision für den Fall vorsehen, dass der Hauptvertrag wirksam angefochten wird. Nur in dem Fall, dass der Vertrag einvernehmlich aufgehoben wird, bleibt der Provisionsanspruch bestehen, derartige Klauseln wären als deklaratorische Klauseln wirksam.

Rz. 1418

Folgegeschäftsklauseln, wonach der Makler auch für solche weiteren Geschäfte eine Provision erhalten soll, die sich aus dem von ihm vermittelten Geschäftsabschluss ergeben, verstoßen gegen § 307 BGB, wohl auch gegen § 305c Abs. 1 BGB.^[2882] Vorkenntnisklauseln, wonach sich der Auftraggeber formularmäßig verpflichtet, die Kenntnis eines Objekts innerhalb einer bestimmten Frist mitzuteilen, verstoßen gegen § 307 bzw. § 309 Nr. 12 BGB, da sie darauf abzielen, dem Auftraggeber die Berufung auf die fehlende Kausalität der Maklertätigkeit abzuschneiden. Klauseln über pauschale Aufwandsentschädigung sind in der Regel unwirksam.^[2883] § 652 Abs. 2 BGB sieht zwar für Individualabreden die Vereinbarung von Aufwendungsersatz als zulässig an. In AGB kann dies jedoch nicht in gleichem Umfang gelten.

Rz. 1419

Bei der umstrittenen Frage, ob in AGB Aufwendungsersatz nach § 652 Abs. 2 BGB vereinbart werden kann, vertritt etwa Fischer die Auffassung, dies sei auch ohne Nachweis konkreter Kosten bis 10 % der Provision möglich.^[2884] Auch wenn man dem nicht folgt, weil § 652 Abs. 2 BGB auf individualvertragliche Absprachen zugeschnitten ist und damit keine billigende Wertung (Freibrief) für AGB enthält, können wohl umgekehrt Klauseln, die Ersatz für konkrete Aufwendungen (ohne Zeit^[2885] und allgemeine Geschäftskosten) bis zu 10 % eines möglichen Provisionsanspruchs vorsehen, gebilligt werden.^[2886] Kommt ein (zu vermittelnder) Vertrag nicht zustande, so wäre es auch bedenklich, wenn der Makler 10 % der Provision vom interesselosen Kunden (eines untätigen Maklers?) und zusätzlich eine volle Provision (plus Aufwendungen?) vom möglicherweise kurz danach den Vertrag schließenden Kunden erhalten würde.

[2877] BGH NJW 1985, 2477, 2478; Fischer, NZM 2011, 529.

[2878] BGH NJW 1985, 2477, 2478; OLG Schleswig NJW 1990, 394.

[2879] Löwe/v. Westphalen, Bd. III, Nr. 49.1 Rn 5: nur Individualabrede; UBH/Ulmer/Hensen, Anh. §§ 9 bis 11 Rn 487: auch in AGB möglich, sofern drucktechnisch besonders hervorgehoben.

[2880] BGH NJW 1984, 360.

[2881] BGH NJW 1967, 1225, 1226.

[2882] BGH NJW 1973, 990.

[2883] OLG Stuttgart NJW-RR 1986, 275; OLG Hamburg NJW 1983, 1502; str.

[2884] Fischer, Maklerrecht, 2010, S. 85, 96; Fischer, NZM 2011, 529.

[2885] PWW/Fehrenbacher, § 652 Rn 64.

[2886] Vgl. BGHZ 99, 374, unzulässig reine Prozentsätze.

B. Die Bedingungen im Einzelnen

Rz. 1420

Der Makler hat zunächst im R...