Lexikon / Mietrecht

44.1

A. Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen in Mietverträge

I. Formularmietverträge

Rz. 1458

Sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsraummiete hat das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen, §§ 305–310 BGB, eine überragende Bedeutung. In der Regel werden Mietverträge als Formularmietverträge abgeschlossen. Soweit innerhalb dieser Formularmietverträge die Möglichkeit besteht, etwa in einer Rubrik "Sonstige Vereinbarungen", vom sonstigen Text des Mietvertrages abweichende oder darin nicht behandelte Regelungen zu treffen, greifen die Verwender von Mietverträgen in der Regel auf standardisierte, von ihnen immer, gegebenenfalls mit geringen Abweichungen, verwandte Vertragsbestimmungen zurück. Häufig wird versucht, diese "Sonstigen Vereinbarungen" als Individualvereinbarungen darzustellen, was aber in der Regel misslingt, da es sich in Wahrheit um keine Individualvereinbarungen handelt.

Rz. 1459

Nach der Legaldefinition des § 305 Abs. 1 S. 1 BGB sind allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine der Vertragsparteien der anderen Vertragspartei bei Abschluss des Vertrages stellt. Hierbei können Vertragsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB sowohl der gesamte Vertragsinhalt als auch einzelne Vertragsbestandteile, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurden, sein. § 305 BGB stellt für die Annahme allgemeiner Geschäftsbedingungen lediglich darauf ab, dass die Vertragsbedingungen vorformuliert sind und zwar zur Verwendung für eine Vielzahl von Verträgen. Somit sind alle von Dritten verfassten Mietverträge, also alle von Haus- und Grundbesitzervereinen, Mietervereinen, Verlagen oder Autoren veröffentlichte Mietvertragsformulare grundsätzlich allgemeine Geschäftsbedingungen, da sie schon von der Absicht des Verfassers her in einer Vielzahl von Fällen verwandt werden sollen. Es spielt daher keine Rolle, ob der Verwender dieses Vertrages, in der Regel der Vermieter, dieses Vertragsformular nur einmal oder mehrfach verwenden will oder verwendet. Formularmietverträge unterliegen immer dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Rz. 1460

Es spielt auch keine Rolle, § 305 Abs. 1 S. 2 BGB, ob die Formularbestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Unerheblich ist es, auf welche Weise die vorformulierten Bestimmungen in den Text aufgenommen werden. Vordrucke, die im Wege der Textverarbeitung erstellt werden, sind allgemeine Geschäftsbedingungen, auch wenn der Ausdruck als Texteinheit erscheint. So reicht es aus, dass ein Blankett hand- oder maschinenschriftlich mit derartigen Klauseln ausgefüllt wird, wiederholt verwendete Textbausteine individuell zusammengesetzt werden oder zwischen mehreren vorgegebenen Fassungen gewählt werden kann.^[2939]

[2939] Staudinger/Schlosser (2013), § 305, Rn 23.

II. Einbeziehung einzelner Vertragsklauseln/Verwendungsabsicht

Rz. 1461

Wie bereits erwähnt, geben die vorab definierten Formularmietverträge in der Regel auch Möglichkeiten für von den Bestimmungen des Formularvertrages abweichende oder sie ergänzende Vertragsregelungen. Diese Möglichkeit besteht in der Regel durch Einträge in die Rubrik eines Vertrages mit der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" oder "Verschiedenes". Oft wird auch auf Anhänge oder Anlagen verwiesen, in denen weitere Vereinbarungen enthalten sind.

Rz. 1462

Handelt es sich hierbei um Formulierungen, die wiederum von Dritten, gedacht für eine Vielzahl von Fällen, entwickelt wurden, sind diese Regelungen als allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten. Es kommt auch vor, dass Vermieter Bestimmungen aufnehmen, die speziell auf ihre zur Vermietung anstehenden Objekte zugeschnitten sind. Dies können, unbeschadet, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsraummietverträge handelt, Bestimmungen sein, die sich befassen mit der Art der Durchführung von Schönheitsreparaturen, Gebote zur Fensterreinigung oder Reinigung allgemein genutzter Teile des Objektes, Regelungen zur Betriebspflicht bei einer Gewerbeimmobilie. Die Fälle derartig abweichender Regelungen sind vielfältig. Die Frage, ob derartige Regelungen allgemeine Geschäftsbedingungen sind, ist von zweierlei abhängig. Zum einen müssen diese Vertragsbestimmungen vorformuliert sein. Zum anderen müssen diese Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen gedacht sein, § 305 Abs. 1 S. 1 BGB.

Rz. 1463

Vorformuliert ist eine Vertragsbestimmung dann, wenn der Verwender, in der Regel der Vermieter, die maßgebliche Vertragsbestimmungen inhaltlich vorgibt. Wird diese Vertragsbestimmung in einer Vielzahl von Verträgen dieses Vermieters verwendet, ist vom Vorliegen allgemeiner Geschäftsbedingungen auszugehen. Wird die Vertragsbestimmung erstmalig verwendet, wird die Bestimmung zur allgemeinen Geschäftsbedingung, wenn der Vermieter beabsichtigt, diese Vertragsbestimmung auch bei künftigen Verträgen anzuwenden, wobei es dann keine Rolle spielt, ob er die vorformulierte Vertragsbestimmung in völliger Textidentität oder mit lei...