Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Gemeinschaft
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 14. November 1991 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düren – 3 C 807/90 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Gründe
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Amtsgericht sich zunächst als zur Entscheidung über die Klage befugt angesehen.
Nach § 51 WEG ist für die Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 WEG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zuständig. Die nach § 18 WEG zulässige Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums ist mithin die ordentliche Klage nach der ZPO, damit war die Zuständigkeit des Amtsgerichts Düren in sachlicher und örtlicher Hinsicht begründet.
Eine besondere Prozeßvoraussetzung für die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG normiert § 18 Abs. 3 Satz 1 WEG. Danach müssen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit, wobei nach § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG dieser Beschluß einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer bedarf, über die Entziehung des Wohnungseigentums entscheiden. Dabei darf nach § 25 Abs. 5 WEG. der nach § 18 Abs. 3 Satz 3 WEG nicht ausgeschlossen ist, der betroffene Wohnungseigentümer nicht mitabstimmen. Im vorliegenden Fall ist eine Beschlußfassung jedoch nicht erforderlich, da es sich um eine sog. Zweier-Eigentümergemeinschaft handelt und hier schon aufgrund der Mehrheitsverhältnisse eine Beschlußfassung „mit Mehrheit” bei unterschiedlicher Auffassung nicht möglich ist, erst recht nicht, wenn – wie vorliegend – der betroffene Wohnungseigentümer nicht mitabstimmen darf aufgrund der Regelung des § 25 Abs. 5 WEG. Nach einhelliger Auffassung im Schrifttum (vgl. nur Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl 1987, § 18 Rz. 37, Palandt – Bassenge. 50. Aufl., § 18 Rz. 3) – die Rechtsprechung hatte bisher offensichtlich noch nicht hierüber zu entscheiden (bzw. offengelassen in BayOblGZ 83, 109) – ist eine Beschlußfassung nach § 18 Abs. 3 WEG dann entbehrlich, wenn es sich lediglich um eine Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Begründet wird dies damit, daß eine solche Beschlußfassung nur eine Formalität sei. Dieser Auffassung schließt sich die Kammer an. Bei einer Zweier-Eigentümergemeinschaft ist aus rein tatsächlichen Gründen die Beschlußfassung nach § 18 Abs. 3 WEG nicht erforderlich, da eine Entscheidung mit Mehrheit nicht möglich ist. Die Mehrheitsverhältnisse bestimmen sich nach der Regelung des § 25 Abs. 2 WEG nach Köpfen und nicht nach der Anzahl der Wohnungseigentumsanteile. Da mithin eine Abstimmung nach dem Kopfprinzip nötig ist, der betroffene Eigentümer nach § 25 5 WEG an einer ihn betreffenden Entscheidung nicht mitabstimmen darf und – dürfte er mitabstimmen – nicht gegen sich stimmen würde, kommt aus tatsächlichen Gründen eine Beschlußfassung nicht in Betracht. Dies kann jedoch nicht dazu führen, daß eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG in einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft nicht möglich ist. Anderenfalls würde nämlich demjenigen Wohnungseigentümer gegenüber, dem der Störer schwere Verletzungen der ihm, dem Miteigentümer gegenüber obliegende Verpflichtungen begangen hat, die letzte Rechtsschutzmöglichkeit genommen, die das WEG bei der Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorsieht. Jeder Wohnungseigentümer einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft wäre dann dem anderen Wohnungseigentümer gleichsam ausgeliefert. Der betroffene Wohnungseigentümer, der unter dem Störer zu leiden hat, müßte dann als letztes Mittel sein Wohnungseigentum veräußern, um sich vom störenden Mitgemeinschafter zu lösen. Die Beugung des Rechts vor dem Unrecht verfolgt das WEG aber nicht mit der grundsätzlichen Unauflösbarkeit der Gemeinschaft, sondern sieht eben das Verfahren nach § 18 Abs. 1 WEG vor/daß auch hier als letztes Mittel der Auseinandersetzung ohne die sonst notwendige Beschlußfassung nach § 18 Abs. 1 WEG möglich sein muß.
Die Klage ist auch nicht deshalb unzulässig, weil nach § 15 der Teilungserklärung (TE) bei Entscheidungen, die mit Stimmenmehrheit gefaßt werden müssen und bei denen eine Einigung nicht zustandekommt, der jeweilige Leiter der Wohnungsbehörde des Kreises Düren von einem der Wohnungseigentümer angerufen werden kann, der dann entscheiden soll, mithin die Beschlußfassung nach § 18 Abs. 3 WEG vornähme. § 15 der Teilungserklärung kommt nämlich die Bedeutung einer Schiedsrichtervereinbarung zu. Die Frage, ob die Klägerin zunächst diesen Schiedsrichter hätte anrufen müssen, kann jedoch dahinstehen, da die Zuständigkeit des Amtsgerichts dadurch begründet wurde, daß der Beklagte sich nicht auf diese Schiedsrichterklausel des § 15 der Teilungserklärung berufen hat, sondern sogar zur Sache verhandelt hat. Nach dem Sinngehalt des § 1027 a ZPO...