Verfahrensgang
AG Aachen (Urteil vom 02.04.1991; Aktenzeichen 4 C 582/90) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 2. April 1991 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen 4 C 582/90 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 7 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat – im Ergebnis – zu Recht die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Auch mit dem in der Berufungsbegründungsschrift vom 3. Juni 1991 gestellten Hilfsantrag, die Verpflichtung der Beklagten zur Räumung bis spätestens zum 30. September 1991 auszusprechen (Blatt 66 der Akten), kann der Kläger nicht durchdringen.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist weder durch die schriftliche Kündigung vom II. Juni 1990 (Blatt 9 der Akten) beendet worden, noch ist es mit Wirkung zum Ende des Monats September 1991 durch eine möglicherweise in der Berufungsbegründungsschrift zu erblickende konkludente Kündigung aufgelöst worden.
Die schriftliche Kündigung vom 11. Juni 1990 ist bereits aus formalen Gründen unwirksam, denn es fehlt an der hinreichenden Angabe eines Kündigungsgrundes. Wie der Kläger im laufe des Rechtsstreits durch Schriftsatz seines Prozeßbevollmächtigten vom 7. Januar 1991 (Blatt 24 der Akten) hat klarstellen lassen, handelt es sich um den Kündigungsgrund des § 564 b Absatz 2 Nummer 3 BGB. Demzufolge kommt auch die Vorschrift des § 564 b Absatz 3 BGB zur Anwendung, wonach als berechtigte Interessen des Vermieters nur diejenigen Gründe berücksichtigt werden, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind. Selbst wenn bei Kündigungsausspruch also ausreichende Gründe vorliegen, diese im Kündigungsschreiben jedoch nicht genannt sind, entfaltet die Kündigung wegen § 564 b Absatz 3 BGB keine Wirkung. Damit wird die Angabe der Kündigungsgründe entgegen § 564 a Absatz 1 Satz 2 BGB, der eine bloße Soll-Vorschrift darstellt, zu einem Wirksamkeitserfordernis der Kündigung (vergleiche Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV. Randnummer 100 mit Nachweisen).
In welchem Umfang und in welcher Ausführlichkeit der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe anführen muß, läßt das Gesetz offen. Der Umfang der Begründungspflicht von Kündigungsgründen ist daher nach dem maßgeblichen Zweck der jeweiligen Vorschrift zu bestimmen. Handelt es sich – wie der Kläger geltend macht – um ein berechtigtes Interesse der in § 564 b Absatz 2 Nummer 3 BGB genannten Art, so muß der Vermieter die Ertragslage und hieraus drohende Nachteile, die er abwenden will, darlegen. Insbesondere muß er seine wirtschaftliche Kalkulation offenlegen (vergleiche Sternel a.a.O., Randnummer 103 mit Nachweisen; vergleiche auch das Urteil der Kammer vom 18. Februar 1983 – 5 S 542/82 –, abgedruckt in MDR 1983, 670).
Bezogen auf den Kündigungsgrund des § 564 b Absatz 2 Nummer 3 BGB ist es Zweck des § 564 b Absatz 3 BGB, dem Mieter Klarheit über seine Rechtsstellung und die Erfolgsaussicht von Verteidigungsmöglichkeiten zu verschaffen. Entsprechend diesem Schutzzweck sind strenge Anforderungen an den Inhalt eines Kündigungsschreibens zu stellen. Die Kündigungsgründe müssen daher derart konkretisiert angegeben werden, daß dem Mieter eine sachliche Nachprüfung und somit eine hinreichende Rechtswahrung auf der Grundlage dieser Angaben möglich ist. Mithin hätte der Kläger in meinem Kündigungsschreiben vom 11. Juni 1990 über die bisherige ind die geplante wirtschaftliche Verwertung des Wohnobjektes in nachvollziehbarer, nachprüfbarer Weise Rechnung legen müssen. Hierbei wäre eine Gegenüberstellung der Ertragsberechnungen für die Zeit vor und für diejenige nach der Modernisierung bzw. Sanierung erforderlich gewesen. Nur dann hätte von Seiten der Beklagten überhaupt beurteilt werden können, ob der Kläger tatsächlich durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks gehindert ist und ob im Gegensatz dazu die beabsichtigte Verwertungsform wirtschaftlich angemessen ist (vergleiche zum Ganzen LG Göttingen, WuM 1984, 133). Diesen an ein Kündigungsschreiben zu stellenden Anforderungen wird das Schreiben ces Klägers vom 11. Juni 1990, das nur pauschal ohne nähere Spezifizierung auf die vorgesehene Modernisierung und den nach seiner Auffassung damit verbundenen Ausschluß der Nutzbarkeit der Wohnung der Beklagten verweist, nicht gerecht. Die Kündigungserklärung ist daher unwirksam.
Darüberhinaus hat die Kammer auch erhebliche Zweifel, ob der Kläger zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung ernsthaft beabsichtigte, selbst Modernisierungsarbeiten durchzuführen. Im notariellen Kaufvertrag vom 23. November 1990 (Bl. 67 ff. d.A.), den der Kläger nunmehr in zweiter Instanz erstmals vorgelegt hat, hat er nämlich als Veräußerer dem Erwerber gestattet, auf eigene Kosten und Gefahr unverzüglich mit Modernisierungsarbeiten in verkaufte...