LG Berlin Beschluss vom 19.06.1997 - 61 S 485/96

Normenkette

BGB §§ 276, 535, 571

Nachgehend

BGH (Entscheidung vom 28.04.1999; Aktenzeichen VIII ARZ 1/98)

Gründe

Die Kammer hält diese Rechtsfrage für grundsätzlich bedeutsam, weil mit Blick auf die Vielzahl der Umwandlungen in Wohnungseigentum nach Überlassung der Wohnung an den Mieter zu erwarten ist, daß die Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftritt, und weil sie unterschiedlich beantwortet wird und noch nicht durch RE entschieden ist.

So wird vertreten, daß der Erwerber von Wohnungseigentum nicht allein gemäß §§ 571, 580 BGB als Sondereigentümer der von ihm erworbenen und ihm zugewiesenen Wohnung Vermieter der Wohnung wird, wenn diese zuvor bereits vermietet war, sondern nur gemeinsam mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn – wie vorliegend – der mitvermietete Kellerraum im Gemeinschaftseigentum steht (vgl. LG Berlin, Zivilkammer 65, GE 1997, 745; OLG Celle WM 1996, 222 unter Bezugnahme auf BGH NJW 1973, 455; BayObLG NJW-RR 1991, 651 (=WM 1991, 78); LG Hamburg WM 1994, 539; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, I 49; Bub/Treier/Heile, Mietrecht, 2. Aufl., II Rn.882; Palandt-Putzo, 56. Aufl., § 571 Rz. 6; Beuermann, GE 1995, 5 ff.), wobei teilweise angenommen wird, daß die Rechtslage anders zu beurteilen sein soll, wenn der im Gemeinschaftseigentum stehende mitvermietete Nebenraum dem Sondereigentümer qua Sondernutzungsrecht zugewiesen ist (vgl. LG Hamburg WM 1997, 47).

Dabei verkennt die Kammer nicht, daß die vorzitierten Entscheidungen Fallgestaltungen betreffen, in denen vom Mieter aufgrund von Kündigung die Räumung und Herausgabe der Mietsache verlangt wurde; sie ist aber der Auffassung, daß die Rechtsfrage nach der Vermieterstellung im Grundsatz einheitlich zu beantworten ist und nicht unterschiedlich je nach Art des geltend gemachten Anspruchs.

In seiner Entscheidung v. 14. 4. 1994 (WM 1993, 423) führt das KG für den Fall der Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter aus, daß die Eigentümergemeinschaft in das Mietverhältnis jedenfalls insoweit eintritt, als es den im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraum betrifft und dessen Gebrauch dem Mieter schuldet, läßt aber ausdrücklich offen, wem die Berechtigung zu gestaltenden Erklärungen zustehen soll und welche Forderungen in bezug auf das Wohnungsmietverhältnis im übrigen sich ergeben.

Nach Sternel soll das Rechtsproblem, das sich nach Auffassung der Kammer nicht nur im Hinblick auf rechtsgestaltende Erklärungen stellt, sondern auch die Berechtigung zur Geltendmachung von Mietzins- und Schadensersatzansprüchen – wie vorliegend – betrifft, mittels einer teleologischen Reduktion des § 571 BGB unter Beachtung des Schutzzwecks der Norm dergestalt gelöst werden, daß Vermieter der Mieträume nur derjenige sein soll, der dem Mieter den Alleinbesitz am Wohnungseigentum mitteln kann (MDR 1997, 315 ff.).

Fundstellen

Haufe-Index 1436653

WuM 1998, 87