Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 14.11.1997; Aktenzeichen 4 C 519/96) |
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten und die Anschlußberufung der Kläger wird das am 14. November 1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg betreffend die Widerklage teilweise geändert:
- Der Rechtsstreit ist betreffend die Widerklage in Höhe von 630 DM nebst 4 % Zinsen aus jeweils 70 DM seit dem 7. Januar 1997, 6. Februar, 6. März, 4. April, 7. Mai, 5. Juni, 4. Juli, 6. August und 4. September 1997 in der Hauptsache erledigt.
- Die Kläger werden auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagte weitere 1.800,94 DM nebst 4 % Zinsen aus 1.070,94 DM seit dem 4. Oktober 1996, aus 330 DM seit dem 7. Januar 1997 und aus jeweils 50 DM seit dem 6. Februar, 6. März, 4. April, 7. Mai, 5. Juni, 4. Juli, 6. August und 4. September 1997 zu zahlen.
- Die Widerklage wird in Höhe von 3.549,15 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11. März 1997 abgewiesen.
II. Die weitergehenden Berufungen der Kläger und der Beklagten betreffend die Widerklage werden zurückgewiesen.
III. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten.
Tatbestand
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Lediglich ergänzend wird ausgeführt:
Die Beklagte hat im Termin zur mündlichen Verhandlung am 10. August 1998 die Widerklage in Höhe von 630 DM nebst anteiligen Zinsen, entsprechend den Betriebskostenvorschußbeträgen von monatlich 70 DM für die Zeit von Januar bis September 1997 in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Entscheidungsgründe
II.
Die gemäß §§ 300 Abs. 1, 511, 511 a Abs. 1, 516, 518, 519 ZPO zulässigen Berufungen sind, soweit über sie mit dem Teilurteil entschieden wird, welches allein die Berufungen, soweit sie sich gegen die Verurteilung auf beziehungsweise Abweisung der Widerklage richten, zum Gegenstand hat, in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Danach hat die Berufung der Beklagten gegen die Widerklageabweisung(I.) Erfolg, soweit sie mit ihr die Verurteilung der Kläger zur Zahlung des abgewiesenen Mietzinses für Oktober 1996 in Höhe von 1.070,94 DM (1.) und der abgewiesenen, auf Minderung beruhenden Minderzahlungsbeträge (2.) erstrebt sowie den Ansatz eines vom Amtsgericht ihrer Ansicht nach zu Unrecht zuerkannten Restguthabens aus den Heizkostenabrechnungen 1993 und 1994 in Höhe von 230 DM (3.) rügt. Sie ist jedoch unbegründet, soweit die Beklagte in der Berufungsinstanz die Hauptsachenerledigung in Höhe von 680 DM betreffend die vom Amtsgericht aberkannten Betriebs- und Heizkostenvorschüsse für 1996 erklärt hat (4.).
Die selbstständige Anschlußberufung der Kläger (II.) hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung auf die Widerklage zur Zahlung von 3.549,15 DM wendet, im übrigen ist sie hinsichtlich der Widerklage unbegründet.
I. Berufung der Beklagten gegen die Widerklage:
1. Mietzins Oktober 1996 in Höhe von 1.070,94 DM netto
Nach Auffassung der Kammer zu Unrecht hat das Amtsgericht die der Aufrechnungserklärung der Kläger gegen den Mietzins für Oktober 1996 zeitlich vorhergehende Aufrechnungserklärung der Beklagten vom 3. Juli 1996 für unwirksam gehalten hat. Entgegen der von der ZK 62 vertretenen Auffassung (vgl. GE 1995, 1085) ist die Kammer nicht der Ansicht, daß die unstreitigen Guthaben der Kläger aus den Heizkostenvorschußabrechnungen 1993 und 1994 treuhänderisch gebunden sind und deshalb nicht vom Vermieter, also der Beklagten, gegen laufende Mietzinsforderungen oder – wie vorliegend – Nachforderungen aus Abrechnungen über Betriebskostenvorschüsse zur Aufrechnung gestellt werden dürfen. Die von der Zivilkammer 62 geäußerten Bedenken, ein der Vorschußzahlung zugrundeliegendes Treuhandverhältnis stünde der Aufrechenbarkeit entgegen, teilt die hier erkennende Kammer bezüglich einer Aufrechnung des Vermieters gegen einen Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Betriebskostenabrechnungssaldos jedenfalls nicht. Denn die zweckgebundene Verwendung von Betriebskostenvorschüssen findet ihren Sinn darin, den Betrieb der fraglichen Einrichtungen einer Wohn- und Gewerberaumanlage sicherzustellen. Der nach Ablauf einer Abrechnungsperiode zu Gunsten eines Mieters sich ergebende Abrechnungssaldo dient solchem Zweck weder für die abgelaufene Periode, noch für die nur zu laufen begonnene.
Dementsprechend hat die Aufrechnungserklärung der Beklagten gewirkt und die Guthaben der Kläger aus den Heizkostenabrechnungen 1993 und 1994 in Höhe von insgesamt 1.300,94 DM waren bereits durch die Aufrechnung der Beklagten – jedenfalls teilweise – verbraucht und standen deshalb nicht mehr für eine Aufrechnung gegen den Mietzins für Oktober 1996 zur Verfügung.
Deshalb haben die Kläger für diesen Monat lediglich 404,76 DM geleistet, weshalb sich zugunsten der Beklagten eine schlüssige Nettokaltmietzinsforderung in Höhe der verbleibenden (1.475 DM ./. 404,06 DM =) 1.070,94 DM ergibt.
2. zuerkannte Minderung in Höhe von insgesamt 500 DM wegen störender Heizungsbetriebsgeräusche
Auf die Berufung der Beklagten sind ihr auf ihr...