Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietpreisbindung im Beitrittsgebiet: Umgehung durch teilgewerblichen Nutzungszweck der Wohnung
Orientierungssatz
Enthält der Mietvertrag über eine preisgebundene Altbauwohnung im Beitrittsgebiet eine Vereinbarung über eine teilgewerbliche Nutzung, die nur deswegen in den Mietvertrag hineingeschrieben wurde, um einen höheren als den preisrechtlich zulässigen Mietzins vereinbaren zu können, ohne daß eine teilgewerbliche Nutzung übereinstimmend gewollt war, so ist dies als Umgehungsgeschäft unwirksam.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die klagenden Mieterinnen schlossen mit der beklagten Vermieterin einen Wohnraummietvertrag. In diesem Vertrag wurde ihnen die teilgewerbliche Nutzung gestattet. Der monatliche Mietzins für die in Ost-Berlin belegene ca. 108,12 qm große Wohnung lag um 410,86 DM über der preisrechtlich zulässigen Miete. Die Klägerinnen zahlten zunächst den vereinbarten Mietzins. Ihre Klage auf Rückerstattung hatte in beiden Instanzen Erfolg.
Entscheidungsgründe
Die Klägerinnen haben einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB auf überzahlten Mietzins, da die Mietzinsvereinbarung der Parteien gemäß § 5 2. GrundMV unwirksam ist, soweit der Mietzins den nach den §§ 1, 2 2. GrundMV zulässigen Mietzins übersteigt.
Diese Mietpreisbindung gilt nicht, soweit Wohnraum zu gewerblichen bzw. teilgewerblichen Zwecken vermietet wird. Wegen der Möglichkeit, bei teilgewerblicher Vermietung ein Vielfaches des preisgebundenen Mietzinses zu erzielen, ist durchaus nachvollziehbar und auch ohne weiteres berechtigt, daß ein Vermieter versucht, durch teilgewerbliche Vermietung ein höheres Entgelt zu erzielen. Er sieht sich dabei aber regelmäßig vor das Problem gestellt, daß die Nachfrage nach Wohnraum, für den eine teilgewerbliche Nutzung ernstlich beabsichtigt ist, im Verhältnis zu der Nachfrage nach allein zu Wohnzwecken zu nutzendem Wohnraum verschwindend gering ist.
Verständlicherweise ist die Versuchung recht groß, dieses Problem dadurch zu umgehen, daß der Mieter vor die Alternative gestellt wird, entweder eine teilgewerbliche Nutzung zu vereinbaren oder gar keine Wohnung zu bekommen. Bereits dies kann schon unter Umständen als Umgehungsgeschäft angesehen werden, wie es die Kammer in einem Einzelfall bereits einmal entschieden hat (LG Berlin MM 1992, 63 f.).
Vorliegend haben sich hingegen die Beklagte bzw. deren Maklerin nicht einmal die Mühe gemacht, wenigstens den Anschein zu erwecken, daß die Wohnung nur teilgewerblich vermietet werden soll. Die Wohnung ist ausdrücklich lediglich als "auch" teilgewerblich nutzbar angeboten worden, und die Klägerinnen haben unstreitig zu keinem Zeitpunkt geäußert, die Wohnung in irgendeiner Art und Weise teilgewerblich nutzen zu wollen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ergibt sich dies auch nicht aus dem von der Maklerin vorformulierten und allen Interessenten bei der Wohnungsbesichtigung als Vordruck in die Hand gedrückten Bewerbungsbogen der Klägerinnen. Zwar ist dieser Bewerbungsbogen überschrieben als "Vermittlungsvertrag für teilgewerblichen Wohnraum", aber angesichts der weiteren Umstände kann dies vom objektiven Empfängerhorizont nicht dahingehend verstanden werden, daß die Klägerinnen die Wohnung teilgewerblich nutzen wollten.
Denn in der Urkunde sind zwei Erklärungen verkörpert, und die Klägerinnen haben auch die beiden Erklärungen - wie vorgesehen - gesondert unterschrieben. In der oberen Hälfte des Bogens haben sie einen Vermittlungsvertrag geschlossen, in dem sie sich verpflichtet haben, der Maklerin im Falle der Vermittlung einer leeren Vier-Zimmer-Wohnung zu einem Mietzins von ca. 1 230,- DM bei Abschluß des Mietvertrages eine näher bestimmte Provision zu zahlen. Dieser Vertrag, der nach dem Vordruck auch von der Maklerin zu unterschreiben ist, ist räumlich eindeutig von der die untere Hälfte des Bogens einnehmenden, vorgedruckten Bewerbung getrennt. In dieser Bewerbung haben sich die Klägerinnen unter Angabe persönlicher Daten einschließlich ihres Einkommens um die streitbefangene Wohnung beworben. Die Beabsichtigung einer teilgewerblichen Nutzung ist aus dieser Bewerbung nicht einmal ansatzweise ersichtlich. Im Gegenteil: Angesichts des Umstandes, daß die Wohnung ausdrücklich als auch gewerblich nutzbar annonciert worden ist, muß die Bewerbung der Klägerinnen dahingehend verstanden werden, daß sie die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen wollen.
Es kann bereits unter diesen Umständen keinem vernünftigen Zweifel unterliegen, daß die in dem den Klägerinnen dann nach Durchführung des Auswahlverfahrens und kurzfristiger Benachrichtigung vorgelegten vollständig ausgefertigten Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über eine gewerbliche Nutzung nur deswegen in den Mietvertrag hineingeschrieben worden ist, um einen höheren als den preisrechtlich zulässigen Mietzins vereinbaren zu können, ohne daß eine teilgewerbliche Nutzung übereinstimmend gewollt gewesen wäre. Dies ist als Umgehungsgeschäft unwirksam. Es kommt daher n...