Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 18.07.2002; Aktenzeichen 10 C 351/01) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 18. Juli 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 10 C 351/01 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gemäß §§ 525 S. 1, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Tatbestand
Für das Verfahren ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, nach diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist.
Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung, mit der die Klägerin ihre abgewiesenen Ansprüche auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (5.057,10 DM = 2.585,65 EUR) sowie der Nutzungsentschädigung für Mai und Juni 2001 (1.081,14 DM = 552,78 EUR) weiter verfolgt, ist unbegründet.
Soweit der Mietausfall auf den Zustand der Mietsache gestützt wird und als Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird, ist der Anspruch ohne weiteres unbegründet, weil die Klägerin die Möglichkeit einer nahtlosen Weitervermietung nicht dargelegt hat (LG Berlin, Grundeigentum 2001, 926–927; Grundeigentum 2001, 210; Grundeigentum 2000, 677–679; Urteil der Kammer vom 13. November 2001 – 64 S 232/01). Unter dem Gesichtspunkt des § 557 Abs. 1 BGB käme ein Anspruch für Mai 2001 in Betracht, da die Mietsache erst am 8. Mai 2001 zurückgegeben wurde. Allerdings soll der Vermieter auch dann in Annahmeverzug (BGB § 293) geraten und kann deshalb keine Nutzungsentschädigung nach BGB § 557 Abs. 1 beanspruchen, wenn der Mieter ihm die Rückgabe der Mietsache anbietet, der Vermieter den Termin zur Übernahme aber deshalb hinausschiebt, weil er anderweitig verhindert ist (OLG Köln, ZMR 1993, 77–78 (Leitsatz und Gründe) = WuM 1993, 46). So liegt der Fall hier, weil die Verschiebung des Abnahmetermins vom 1. auf den 8. Mai 2001 auf Bitten der Hausverwaltung geschah (Bl. 40, 47).
Der Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen steht der Klägerin nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zu. Die Zeugin … hat als Mitarbeiterin der damaligen Hausverwaltung bekundet, dass dem Beklagten wegen der umfangreichen Arbeiten in der Wohnung im EG und im 1. OG die Schönheitsreparaturen für die Wohnung im EG erlassen wurden. Soweit die Klägerin die Beweiswürdigung angreift und meint, die Zeugin habe aus einer feindlichen Haltung ihr gegenüber gehandelt, kann dem nicht gefolgt werden. Objektive Anhaltspunkte für eine Falschaussage gibt es nicht. Animositäten zwischen der Zeugin und der Klägerin lassen nicht den zwingenden Schluss zu, dass die Zeugin deshalb eine Straftat in Form einer Falschaussage begehen könnte. Auch die Aussage des Zeugen … führt zu keiner anderen Bewertung. Dass der Zeuge nichts von einem Erlass der Schönheitsreparaturen wusste, besagt nicht, dass die Zeugin … eine entsprechende Erklärung abgegeben hat. Auch für ein kollusives Zusammenwirken der Zeugin und des Beklagten zu Lasten der Klägerin ist nichts ersichtlich. Dem Verzicht standen Instandsetzungsleistungen des Beklagten gegenüber, die den Verzicht nicht als Missbrauch der Vertretungsmacht erscheinen lassen.
Auch die Schriftformklausel in § 8 des Mietvertrages steht einem wirksamen Verzicht nicht entgegen. Es handelt sich nur um eine sog. Einfache Schriftformklausel, die jederzeit formlos aufgehoben werden kann, was im Zweifel beim Abschluss mündlicher Vereinbarungen konkludent geschieht.
Die Klägerin kann auch nichts für sich daraus aus dem Umstand herleiten, dass der Zeuge … anlässlich seiner Vernehmung bekundet hat, der Beklagte habe ihm gegenüber bekundet, er – der Beklagte – werde noch Schönheitsreparaturen ausführen. Zum einen ist der Zeuge … nicht mit der Hausverwaltung beauftragt, weshalb er ohne weiteres nicht als Vertreter der Klägerin anzusehen ist und für diese keine Vereinbarung treffen, Verträge schließen oder bestehende Verträge ergänzen oder ändern kann. Nach dem Vorbringen in der mündlichen Verhandlung am 3. Dezember 2002 soll der Zeuge … lediglich als Ansprechpartner vor Ort – z. B. für die Entgegennahme von Mängelanzeigen und die Beauftragung von Handwerkern – tätig gewesen sein. In dieser eher einem Hauswart angeglichenen Tätigkeit ist er – zumindest ohne weiteren Vortrag – nicht als Vertreter der Klägerin anzusehen, weshalb ihm gegenüber abgegebene Erklärungen keinen Einfluss auf das Vertragsverhältnis und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten haben.
Auch wenn man zu Gunsten der Klägerin unterstellt der Zeuge Koch oder der Zeuge … als Mitarbeiter der Hausverwaltung hätten eine entsprechende Voll...