LG Berlin Urteil vom 04.05.1995 - 67 S 32/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Aufforderung an eine Betriebskostenabrechnung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Eine Betriebskostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der erkennbaren Darstellung jeder einzelnen Ausgabe.

2. Eine Abrechnung ist erst dann prüfbar, wenn jede belegte Einzelausgabe einem Abrechnungsposten zugeordnet werden kann und umgekehrt festgestellt werden kann, ob nur belegte Einzelpositionen in die Zwischensalden eingeflossen sind.

Verfahrensgang

AG Berlin-Wedding (Urteil vom 16.12.1995; Aktenzeichen 15 C 462/94)

AG Berlin-Wedding (Urteil vom 16.12.1994; Aktenzeichen 15 C 462/94)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 16. Dezember 1995 verkündete Urteil des Amtsgerichtes Wedding – 15 C 462/94 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist gemäß § 511 ZPO statthaft, und die gemäß § 511a ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 516, 518 und 519 ZPO wurden gewahrt. In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Der Anspruch der Klägerin auf Auszahlung eines Heizkostenguthabens in Höhe von 302,70 DM ist unstreitig. Dieser Anspruch ist nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen, weil dem Beklagten die zur Aufrechnung gestellten Forderung nicht zusteht. Auch die anderen Forderungen bestehen nicht, so daß die hinsichtlich des überschießenden Betrages verfolgte Widerklage abzuweisen ist.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die von dem Beklagten als Betriebskostenabrechnungen angesehenen Schreiben den speziellen Anforderungen der NMVO und des WoBindG genügen. Sie begründen bereits deswegen keinen fälligen Anspruch auf Betriebskostennachzahlungen, weil es sich nicht um Abrechnungen handelt. Die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß Darstellungen, die lediglich Zwischensalden für die einzelnen Betriebskostenarten ausweisen, aber nicht die Zusammensetzung dieser Zwischensalden enthalten, lediglich Betriebskostenübersichten, nicht aber Betriebskostenabrechnungen sind. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß es dem weit überwiegenden Anteil der Mieter genügt, eine derartige Übersicht zu erhalten.

Der abrechnungspflichtige Vermieter hat Rechnung zu legen. Wie Rechnung zu legen ist. ist durch § 259 BGB legaldefiniert. Dabei hat sich im Mietrecht über Räume lediglich die Besonderheit entwickelt, daß der Vermieter Belege bzw. Kopien nur auf Anforderung des Mieters vorzulegen hat. Hingegen ist er nicht davon befreit, eine prüfbare Abrechnung zu erteilen. Eine Abrechnung ist erst dann prüfbar, wenn … jede belegte Einzelausgabe einem Abrechnungsposten zugeordnet werden kann und umgekehrt festgestellt werden kann, ob nur belegte Einzelpositionen in die Zwischensalden eingeflossen sind. Dabei ist dem Prüfenden nicht zuzumuten, aus der Belegsammlung quasi wie in einem Puzzlespiel herauszubekommen zu versuchen, welche belegte Einzelausgabe in welchem Zwischensaldo Eingang gefunden hat. Eine Abrechnung soll Transparenz schaffen und nicht Verwirrung stiften. D.h., ggf. muß der Prüfende die Einzelausgaben in der Abrechnung an Hand der Belegsammlung sozusagen abhaken können. Dieser Vorgang der Zusammenstellung der Einzelausgaben ist. die eigentliche Rechnungslegung für die entstandenen Ausgaben i.S.v. § 259 Abs. 1 BGB (vgl. BGH NJW 82, 573, 574; BayObLG NJW-RR 88, 18). Wenn es zur Herbeiführung der Prüfbarkeit einer “Abrechnung” erst einer weiteren Erläuterung und Einzelaufschlüsselung bedarf, zeigt sich schon daraus, daß zuvor eine Abrechnung i.S.v. § 259 BGB nicht vorliegt.

Der Vermieter wird durch diese an eine Abrechnung zu stellenden Anforderungen nicht in relevanter Weise belastet. Er muß selber vorher Einzelpositionen addiert haben, um zu den dann nur noch mitgeteilten Zwischensalden zu gelangen. Es dürfte völlig unproblematisch sein, diesen Abrechnungsschritt auch innerhalb der Abrechnung offenzulegen. Der Einwand, daß die Abrechnung dadurch länger werde und mehr Papier erforderlich sei, wird kaum ernsthaft erhoben werden können. Gleichwohl ist ein Vermieter nicht gehindert, zunächst allen Mietern die – was die Kammer keineswegs verkennt – übliche Kurzübersicht zuzusenden, in der nur Zwischensalden enthalten sind, und lediglich den Mietern, die einen eventuellen Nachforderungsbetrag nicht ausgleichen, dann noch eine vollständige Abrechnung zukommen zu lassen.

Der Beklagte hat auch keinen Nachzahlungsanspruch aus § 535 BGB wegen rückständiger Mieten. Die Klägerin hat den Mietzins vollständig bezahlt. Die Erhöhungserklärungen sind nicht wirksam. Die erstinstanzlich vorgetragenen Erhöhungserklärungen genügen schon deswegen nicht den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG, weil aus ihnen nicht ersichtlich ist, in welcher Höhe die Klägerin überhaupt Mietzins zahlen soll. Die Höhe des Mietzinses ist nicht nur zu erläutern, sondern auch zu berechnen. Berechnen in diesem Sinne heiß...