LG Berlin Urteil vom 04.05.2006 - 32 O 281/05

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.221,71 EUR nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 122,03 EUR seit dem 05.09.03, aus jeweils 128,92 EUR seit dem 05.10.03, 05.11.03, 05.12.03, aus jeweils 165,76 EUR seit dem 05.01.04, 05.02.04, 05.03.04, 05.04.04, 05.05.04, 05.06.04 sowie aus jeweils 313,11 EUR seit dem 05.07.04,05.08.04, 05.09.04, 05.10.04, 05.11.04, 05.12.04, 05.01.05, 05.02.05, 05.03.05, 05.04.05, 05.05.05, 05.06.05 und 05.07.05 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger jeweils 10,5 % und der Beklagte 79 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 %. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Beklagte und die GbR … schlossen am 23.05.2001 einen Mietvertrag über die in der …, Souterrain rechts belegenen Gewerberäume. Die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete in Höhe von 515,73 EUR, zahlbar jeweils zum dritten Werktag eines jeden Monat im Voraus, setzt sich wie folgt zusammen:

Grundmiete (netto)	317,56 EUR (brutto) 368,37 EUR
Heizkostenvorschuss (netto)	47,64 EUR (brutto) 55,26 EUR
Vorschuss für kalte BK (netto)	79,39 EUR (brutto) 92,09 EUR
Insgesamt	515,72 EUR

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage K 1 zu den Akten gereichte Mietvertrag verwiesen.

Die Kläger wurden zwischenzeitlich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Der streitgegenständliche Gewerberaum besteht aus drei Zimmern, einem zum Hof und zweien zur Straße gelegen. Den hofseitigen Raum vermietete der Beklagte für 160,00 EUR monatlich an Frau … unter. Diese kündigte das Mietverhältnis jedoch wegen Schimmelbefalls fristlos. Mit Schreiben vom 05.01.2002 zeigte der Beklagte dies der Hausverwaltung … an und teilte dieser zugleich mit, dass er deswegen die Miete in Höhe des Mietausfalls von 160,00 EUR einbehalten werde, was er dann im Juli 2002 in Höhe von 159,99 EUR auch tat.

Der Raum wurde umfassend saniert. Die durchfeuchteten Wände wurden aufgerissen und trocken gelegt. Die Dezembermiete 2002 verrechnete der Beklagte u.a. mit 325,77 EUR Stromkosten für vermieterseits im Rahmen der Trockenlegung aufgestellte Luftentfeuchter.

Der Beklagte behielt seit September 2002 anteiligen Mietzins ein und berief sich in diesem Zusammenhang auf diverse Minderungsgründe:

Über dem einzigen Fenster des hofseitig gelegenen Raums war zwischenzeitlich durch den Vermieter ein großer Balkon gebaut worden, was zu massiver Lichtverminderung führte. Der Beklagte minderte die Miete deswegen seit September 2002 um 20 %.

Weiterhin minderte der Beklagte die Miete wegen eines ca. 1 qm großen und ca. 50 cm tiefen ungesicherten Loches unmittelbar von dem Büroeingang für den Zeitraum von September 2002 bis einschließlich Februar 2003 um 5 %.

Wegen defekter Gegensprechanlage und Türöffner erfolgte über denselben Zeitraum eine Minderung um weitere 5 %.

Mit Schreiben vom 06.01.2003 zeigte der Beklagte an, dass seit kurzem im hofseitig gelegenen Raum erneut Schimmelbefall aufgetreten sei. Am 24.02.2003 erfolgte daraufhin eine Begehung mit dem Zeugen … von der Hausverwaltung, deren Ergebnis zwischen den Parteien streitig ist. Nachdem der Beklagte die Miete infolge von Feuchtigkeit und Schimmel um 20 % gemindert hatte, hielt er den Mietzins nach der Begehung um insgesamt 50 % zurück. Davon umfasst sein sollte neben den vorgenannten Mängeln auch eine Minderung infolge unsicheren Treppenabgangs zu den Räumen (geländerlos und nach einer Seite hin abrupt und ungesichert endend.)

Ab Januar 2004 minderte der Beklagte die Miete sodann wegen zusätzlicher 10 %, da die hofseitige Klinke durch einen Knauf ausgetauscht worden war, das dazu führte, dass Kunden die Gewerberäume nicht mehr selbständig verlassen konnten.

Ab Juli 2004 reduzierte der Beklagte die Miete auf Null, was er mit einer Aufrechnung der von ihm errechneten Guthabenforderungen aus den Betriebskostenabrechungen für 2001 und 2002 über insgesamt 1.455,50 EUR sowie für 2003 in Höhe von 993,00 EUR begründete.

Die Kläger fordern mit der Klage – nach Verrechnung der von ihrer Seite berechneten Betriebskostenguthaben des Beklagten – noch restliche Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt 6.990,01 EUR. Im Einzelnen wird auf die von ihnen vorgenommene konkrete Aufschlüsselung auf den Seiten 13/14 ihres Schriftsatzes vom 16.08.2005 in Verbindung mit den Seiten 3 ff. der Klageschrift vom 20.05.2005 verwiesen.

Das vorliegen zur Mietminderung berechtigender Mängel bestreiten die Kläger. Im Einzelnen wird diesbezüglich auf ihre schriftsätzlichen Ausführungen vom 16.08.2005 (Seite 1 – 6), vom 11.10.2005 (Seite 1 – 7), vom 20.11.2005 (Seite 1 – 3) und vom 20.03.2006 verwiesen.

Für die Beeinträchtigungen während der Instandsetzu...