Verfahrensgang
AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 23.03.2005; Aktenzeichen 6 C 400/04) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23. März 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 6 C 400/04 – geändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 5.483,64 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.827,88 EUR seit dem 06. April 2004, dem 06. Mai 2004 und dem 04. Juni 2004 zu zahlen.
Die Beklagten haben die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
A. Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses …, in dem die Beklagten aufgrund eines Mietvertrages zum 01. Juli 2002 eine Wohnung innehielten. In § 2 Abs. 1 a) dieses Mietvertrages hatten die Parteien einen Kündigungsausschluss zu Lasten der Beklagten bis zum 30. Juni 2004 vereinbart. Mit Schreiben vom 25. November 2003 erklärten die Beklagten gleichwohl die ordentliche Kündigung „mit einer Frist von drei Monaten” und gaben die streitgegenständliche Wohnung im Monat März 2004 an die Klägerin zurück. Die Klägerin verlangt die Zahlung von Mietzins für die Monate April 2004 bis Juni 2004.
Auf die Feststellungen im Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Amtsgericht den Zahlungsanspruch der Klägerin abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 25. November 2003 gemäß § 573 c Abs. 1 BGB zum 28. Februar 2005 wirkte. Der formularmäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Beklagten sei unwirksam gewesen, weil er für die Mieter eine unangemessene Benachteiligung bedeutet hätte. Die Regelung habe einem gerechten Ausgleich der beiderseitigen Interessen widersprochen.
Das angefochtene Urteil ist der Klägerin am 01. April 2005 zugestellt worden. Die Klägerin hat am 28. April 2005 die Berufung gegen das angefochtene Urteil eingelegt, die sie am 25. Mai 2005 begründet hat.
Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen die Abweisung ihrer Klage auf Mietzinszahlungen für die Monate April 2004 bis Juni 2004. Die Klägerin ist der Auffassung, dass der formularmäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieter wirksam gewesen sei, weshalb die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 25. November 2003 entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, zum 30. Juni 2004 gewirkt habe. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen sei insbesondere die Dispositionsfreiheit der Eigentümerin aus Art. 14 GG zu berücksichtigen.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des am 23. März 2005 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Köpenick – 6 C 400/04 – die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 5.483,64 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.827,88 EUR seit dem 06. April 2004 sowie aus 1.827,88 EUR seit dem 06. Mai 2004 sowie aus 1.827,88 EUR seit dem 04. Juni 2004 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts, die sie für zutreffend erachten, unter Bezugnahme darauf, dass insbesondere die Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit einer formularmäßigen Regelung über den Kündigungsausschluss für beide Parteien darauf hindeute, dass für den einseitigen Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieter andere Maßstäbe zu gelten hätten.
Entscheidungsgründe
B. I. Die Berufung der Klägerin ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Die zulässige Berufung der Klägerin ist auch begründet. Die Klägerin hat gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von Mietzins für die Monate April 2004 bis Juni 2004, der sich auf 1.827,88 EUR × 3 = 5.483,64 EUR beläuft.
1. Aufgrund des Vertragsabschlusses zum 01. Juli 2002 bestand zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung im Hause …. Der Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung belief sich ab dem 01. Juli 2003 auf 1.827,88 EUR und setzte sich aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 1.623,88 EUR sowie Vorschüssen für die Betriebskosten in Höhe von 102,00 EUR und für die Heizkosten ebenfalls in Höhe von 102,00 EUR zusammen. In den Monaten April 2004 bis Juni 2004 leisteten die Beklagten keine Mietzinszahlungen mehr an die Klägerin.
2. Die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 25. November 2003 „mit einer Frist von drei Monaten” wirkte entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, zum 30. Juni 2004. In § 2 Abs. 1 a) des Mietver...