LG Berlin Urteil vom 10.09.2002 - 63 S 498/01

Verfahrensgang

AG Berlin-Tiergarten (Urteil vom 27.11.2001; Aktenzeichen 6 C 491/01)

Tenor

1. Unter Abänderung des am27. November 2001 verkündetenUrteils des Amtsgerichts Tiergarten – 6 C 491/01 – werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 378,08 DM nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 5. September 2001 zu zahlen.

2. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 76 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 24 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höbe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

5. Die Revision wird zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.

Tatbestand

Die zulässige Berufung der Kläger ist teilweise begründet.

I.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von 378,08 DM aus § 535 S. 2 BGB.

1.

Zwischen den Parteien besteht seit dem 01. Oktober 1967 ein Mietverhältnis. Der vereinbarte Mietzins beträgt aufgrund einer wirksamen Mieterhöhung seit dem 01.04.2000 983,11 DM. Hiervon haben die Beklagten monatlich 23,41 DM und somit bis August 2001 397,97 DM nicht gezahlt.

2.

Die Beklagten waren zu einer Minderung der Miete nur in Höhe von 1,17 DM monatlich berechtigt.

a) Die Wohnung ist mangelhaft im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB a.F. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Badewannenabfluss nicht ordnungsgemäß funktioniert, weshalb sich beim Entwässern der Wanne ein Rückstau bildet, so dass sich das ablaufende Wasser über den Fußboden ergießt. Dies stellt einen Fehler dar, der nach § 537 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. eine Minderung des Mietzinses zur Folge hat.

b) Die Beklagten haben ihr Minderungsrecht hinsichtlich der Miete in Höhe von 959,70 DM analog § 539 a.F. BGB verloren. Die Vorschrift des § 539 a.F. BGB findet nach einhelliger Ansicht entsprechende Anwendung, wenn der Mangel der Mietsache dem Mieter nach Übergabe bekannt geworden ist und dieser weiterhin den Mietzins ohne Vorbehalt zahlt (BGH NJW 1997, 2674). Dies ist vorliegend der Fall. Obgleich der Mangel bereits nach den zwischen 1967 und 1971 vorgenommenen Baumaßnahmen im Badezimmer der Beklagten auftrat, entrichteten diese dennoch weiterhin vorbehaltlos ihren Mietzins.

c) Seit der Mieterhöhung zum 1. April 2000 waren die Beklagten zu einer Minderung des Mietzinses in Höhe von 5 % des Erhöhungsbetrages berechtigt.

aa) Das Recht der Beklagten zur Mietzinsminderung ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts durch die Mieterhöhung gemäß § 2 MHG a.F. nicht vollständig wieder aufgelebt. Nach in der Rechtsprechung und Literatur verbreiteter Ansicht, der auch das Amtsgericht gefolgt ist, soll ein analog § 539 BGB a.F. verwirktes Minderungsrecht mit einer Mieterhöhung nach § 2 MHG wieder aufleben (OLG Düsseldorf MDR 1994, 371; LG Dresden NJWE-MietR 1997, 197, LG Köln WuM 1990, 17, 18; LG Potsdam GE 1997, 1397; Eisenschmidt in: Schmidt/Futterer, Mietrecht. 7. Aufl., § 539 Rn. 48; Sternel. Mietrecht, II Rn. 675 f.; wohl auch AG Frankfurt/Oder GE 1997, 495; a.A. Kinne, GE 2000, 508, 515). Begründet wird dies damit, dass der Mieter durch die vorbehaltlose Fortführung des Mietverhältnisses trotz des Mangels entscheide, dass der zu diesem Zeitpunkt entrichtete Mietzins nicht in unangemessenem Verhältnis zur fehlerhaften Mietsache stehe. Durch eine Mieterhöhung werde jedoch das Äquivalenzverhältnis durch Vertragsänderung weiter zu Lasten des Mieters verschoben, weshalb das Minderungsrecht bezüglich des gesamten Mietzinses wieder auflebe. Um den Mieter jedoch durch die Mieterhöhung nicht besser zu stellen als vorher, wird überwiegend eine betragsmäßige Begrenzung der Minderung auf den Erhöhungsbetrag für erforderlich gehalten (LG Dresden NJWE-MietR 1997, 197; KG Köln WuM 1990, 17, 18; Sternel, aaO.; a.A. LG Potsdam GE 1997, 1397). Dieser Ansicht ist nicht zu folgen. Zwar stellt eine Mieterhöhung nach § 2 MHG eine Änderung des Mietvertrages dar (Voelskow in: MünchKomm-BGB,

3. Aufl. § 2 MHG Rn. 58). Durch die vor der Mieterhöhung erfolgte vorbehaltlose Fortführung des Mietverhältnisses trotz Kenntnis eines Mangels verzichtet der Mieter jedoch im Hinblick auf den zu diesem Zeitpunkt geschuldeten Mietzins konkludent auf sein Minderungsrecht, das er daher analog § 539 BGB a.F. verliert (Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn. 1413; Eisenschmidt in: Schmidt/Futterer, Mietrechtj, § 539 Rn. 1). Allein durch eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG kann der bezüglich des vor der Erhöhung geschuldeten Mietzinses erkl...