Verfahrensgang
AG Berlin-Wedding (Entscheidung vom 31.05.2011; Aktenzeichen 20 C 581/10) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 31. Mai 2011 - 20 C 581/10 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit folgenden Ergänzungen Bezug genommen:
Das Amtsgericht hat die Beklagte mit Urteil vom 31. Mai 2011, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, zur Zahlung von 1.095,55 EUR nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klägerin die verspätete Geltendmachung der Grundsteuernachforderungen nicht zu vertreten und nach Wegfall des Abrechnungshindernisses nicht zu lange zugewartet habe. Die Nachforderungen scheiterten auch nicht an der zwischenzeitlichen Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien. Die Forderungen der Klägerin seien auch nicht verjährt, denn der streitgegenständliche Anspruch sei erst mit der Erteilung der berichtigten Abrechnungen fällig geworden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Die Beklagte hat gegen das ihr am 10. Juni 2011zugestellte Urteil am 29. Juni 2011 Berufung eingelegt und diese am 9. August 2011 begründet. Sie meint, die Bezugnahme der Klägerin auf die ursprünglichen Betriebskostenabrechnungen habe zur Folge, dass sie sich an den durch diese geschaffenen Fälligkeitsterminen festhalten lassen müsse. Die Nachforderungen seien daher verjährt. Wenn die Auffassung des Amtsgerichts zuträfe, hätten der Beklagten komplett neue, formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen übermittelt werden müssen, damit sie die Gesamtkosten, den auf sie entfallenden Anteil und die Vorauszahlung überprüfen könne. Anderenfalls könne der Mieter nicht prüfen und nachvollziehen, inwieweit die nunmehr erfolgte Nachbelastung im Gesamtvergleich mit allen Betriebskosten zu einer Nachforderung führt. Das Nachbelastungsschreiben der Klägerin genüge nicht den Anforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung.
Die Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung von 1.095,55 EUR aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 Satz 1 BGB bejaht.
a) Ohne Erfolg wendet die Beklagte sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts, mit denen dieses - in Abweichung zur Rechtsauffassung des LG Rostock (Urt. v. 27.02.2009 - 1 S 200/08 in Grundeigentum 2009, 1253f., zit. nach [...]) und des LG Düsseldorf (Urt. v. 22.09.2010 - 23 S 430/09 in Grundeigentum 2011, 695, zit. nach [...]) - eine Verjährung der Nachforderungen der Klägerin verneint hat.
Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt der Lauf der Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden ist der Anspruch, wenn er - gegebenenfalls auch im Wege der Klage - geltend gemacht werden kann. Voraussetzung dafür wiederum ist seine Fälligkeit, § 271 BGB (BGH Urt. v. 23.01.2001 - X ZR 247/98 - Rn. 22 in NJW 2001, 1724f., zit. nach [...]). Dies setzt im Fall von Betriebskosten eine Abrechnung voraus, die - anders als die Beklagte meint - in den Grenzen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Korrektur zugänglich ist und eine Nachforderung begründen kann. Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat für die Schaffung dieser gesetzlichen Regelung ausdrücklich einen Bedarf gesehen, insbesondere vor dem Hintergrund häufig erst sehr viel späterer Steuerfestsetzungen (vgl. BT-Ds. 14/4553 S. 51). Er hat zudem in Satz 4 der Vorschrift klar gestellt, dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, was im Umkehrschluss heißt, dass er - andererseits - nicht gehindert ist, solche vorzunehmen (v...