Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Mietminderung wegen Mietmängeln. Wohnraummiete: Höhe des Zurückbehaltungsrechts des Mieters
Leitsatz (amtlich)
Dem Mieter steht aufgrund des Instandsetzungsanspruchs in der Regel ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB neben den Minderungsansprüchen auch insoweit zu, als Gewährleistungsansprüche nach § 539 BGB a.F. ausgeschlossen sind. Es beläuft sich in der Regel auf den fünffachen Betrag einer fiktiven Minderungsquote wegen des zu beseitigenden Mangels.
Orientierungssatz
1. Folgende Mängel sind (im Einzelfall) unerheblich und berechtigen nicht zur Mietminderung:
a) schadhafte Stufen im Hausflur,
b) fehlender Kokosläufer im Treppenhaus,
c) teilweise abgeplatzte Farbe im Treppenhaus,
d) fehlendes Schloß am Müllplatz,
e) glatte Hauseingangsstufe bei Frost,
f) klemmendes Haustürschloß,
g) Ausfall der Hausnummernbeleuchtung,
h) Regenwasserpfützen im Kellergang.
2. Lose Stäbe, Fugen und Höhenunterschiede am Parkettboden berechtigen zu 6% Mietminderung bezogen auf die anteilige Fläche des Parkettzimmers.
3. Läßt sich der Bleigehalt durch kurzes Ablaufenlassen des Standwassers auf die nach der TrinkwV 2001 unbedenklichen Werte senken, liegt kein erheblicher, die Mietminderung rechtfertigender Mietmangel vor.
4. Ein Dachgeschoßausbau berechtigt die im Hause wohnenden Mieter während der Bauzeit zu einer durchschnittlichen Mietminderung von 20%.
5. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht neben den Mietminderungsansprüchen und auch insoweit, als Gewährleistungsansprüche nach BGB § 539 aF ausgeschlossen sind. Es beläuft sich der Höhe nach auf den fünffachen Betrag einer fiktiven Minderungsquote wegen des zu beseitigenden Mangels.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - das am 20. Dezember 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 109 C 480/99 - abgeändert und neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin zu Händen … 1.818,21 DM (= 929,64 EUR) nebst 4 % Zinsen aus 36,43 DM seit dem 06.03.1995,
aus 36,43 DM seit dem 06.04.1995,
aus 36,43 DM seit dem 05.05.1995,
aus 36,43 DM seit dem 06.06.1995,
aus 36,43 DM seit dem 06.07.1995,
aus 36,43 DM seit dem 04.08.1995,
aus 36,43 DM seit dem 06.09.1995,
aus 36,43 DM seit dem 06.10.1995,
aus 36,43 DM seit dem 06.11.1995,
aus 54,65 DM seit dem 05.01.1996,
aus 54,65 DM seit dem 06.02.1996,
aus 54,65 DM seit dem 06.03.1996,
aus 54,65 DM seit dem 04.04.1996,
aus 54,65 DM seit dem 07.05.1996,
aus 54,65 DM seit dem 06.06.1996,
aus 54,65 DM seit dem 04.07.1996,
aus 54,65 DM seit dem 06.08.1996,
aus 54,65 DM seit dem 05.09.1996,
aus 127,56 DM seit dem 07.10.1996,
aus 127,56 DM seit dem 06.11.1996,
aus 127,56 DM seit dem 05.12.1996,
aus 123,17 DM seit dem 07.01.1997,
aus 123,17 DM seit dem 06.02.1997,
aus 123,17 DM seit dem 06.03.1997,
aus 123,17 DM seit dem 04.04.1997
und aus 123,17 DM seit dem 07.05.1997
zu zahlen.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner weiter verurteilt, an die Klägerin zu Händen … 9.617,18 DM (= 4.917,19 EUR) nebst 4 % Zinsen aus 236,85 DM seit dem 05.01.1996,
aus 236,85 DM seit dem 06.02.1996,
aus 236,85 DM seit dem 06.03.1996,
aus 236,85 DM seit dem 04.04.1996,
aus 236,85 DM seit dem 07.05.1996,
aus 236,85 DM seit dem 06.06.1996,
aus 236,85 DM seit dem 04.07.1996,
aus 236,85 DM seit dem 06.08.1996,
aus 236,85 DM seit dem 05.09.1996,
aus 236,85 DM seit dem 07.10.1996,
aus 236,85 DM seit dem 06.11.1996,
aus 236,85 DM seit dem 05.12.1996,
aus 236,85 DM seit dem 07.01.1997,
aus 236,85 DM seit dem 06.02.1997,
aus 236,85 DM seit dem 06.03.1997,
aus 236,85 DM seit dem 04.04.1997,
aus 236,85 DM seit dem 07.05.1997,
aus 189,63 DM seit dem 05.06.1997,
aus 189,63 DM seit dem 04.07.1997,
aus 189,63 DM seit dem 06.08.1997,
aus 189,63 DM seit dem 04.09.1997,
aus 189,63 DM seit dem 07.10.1997,
aus 189,69 DM seit dem 06.11.1997,
aus 189,27 DM seit dem 04.12.1997,
aus 189,70 DM seit dem 07.01.1998,
aus 189,27 DM seit dem 05.02.1998,
aus 189,49 DM seit dem 05.03.1998,
aus 189,49 DM seit dem 06.04.1998,
aus 223,36 DM seit dem 07.05.1998,
aus 189,48 DM seit dem 04.06.1998,
aus 189,48 DM seit dem 06.07.1998,
aus 223,33 DM seit dem 06.08.1998,
aus 223,33 DM seit dem 04.09.1998,
aus 223,33 DM seit dem 06.10.1998,
aus 223,33 DM seit dem 05.11.1998,
aus 223,33 DM seit dem 04.12.1998,
aus 223,33 DM seit dem 07.01.1999,
aus 223,33 DM seit dem 04.02.1999,
aus 223,33 DM seit dem 04.03.1999,
aus 223,33 DM seit dem 08.04.1999,
aus 223,33 DM seit dem 06.05.1999,
aus 223,33 DM seit dem 04.06.1999,
aus 223,33 DM seit dem 06.07.1999
und aus 223,33 DM seit dem 05.08.1999
zu zahlen, und zwar Zug um Zug gegen Beseitigung der Mängel an der Balkontür und den Fenstern in der Wohnung der Beklagten … dergestalt, dass zum einen an den Holzkastendoppelfenstern unter Beachtung einer sach- und handwerksgerechten Ausführung fehlende und morsche Holzteile ersetzt werden, die Ursachen für den Eintritt von Zugluft und Regenwasser beseitigt werden und die Fenster gang- und schließbar gemacht werden, dass zum anderen unter Beachtung einer sach- und handwe...