Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 22.08.1997; Aktenzeichen 12 C 351/96) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 22. August 1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 12 C 341/96 – wie folgt geändert:
Der Beklagte wird verurteilt, weitere 3.726,99 DM nebst 8,25 % Zinsen aus 294,17 DM seit dem 1,5., 1.6., 1.7., 1.8., 1.9., 1.10., 1.11., 1.12.96 sowie dem 1.1., aus weiteren 404,47 DM seit dem 01.02.1997 und aus 674,99 DM seit dem 20. Februar 1997 zu zahlen.
Der Beklagte hat vorab die Kosten seiner Säumnis in erster Instanz zu tragen; von den übrigen Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 1/9 und der Beklagte 8/9, von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Kläger 2/11 und der Beklagte 9/11 zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 22. August 1997 ist zulässig.
II.
Die Berufung ist jedoch nur teilweise begründet.
1.
Der Beklagte hat gemäß § 91a ZPO die Kosten der Räumungsklage zu tragen. Denn insoweit wäre die Klage nach dem Sach- und Streitstand erfolgreich geblieben, da zum Zeitpunkt der Kündigung ein kündigungsbegründender Rückstand nach § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB entstanden war.
Denn der Beklagte hat unstreitig ab April 1996 keinen Mietzins mehr bezahlt. Damit war er zumindest mit den Mieten April bis Juni 1996 in Verzug.
Daran ändert sich auch nichts durch den Umstand, daß der Beklagte aufgrund des Schabenbefalls die Miete mindern konnte. Denn insoweit kommt nur eine Minderung in Höhe von 10 % in Betracht.
Die Minderung (§ 537 BGB) ergibt sich aus dem Umstand, daß die Wohnung in den streitgegenständlichen Monaten ständig mit Schaben befallen war. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß es Ende 1995 Anfang 1996 Schabenbefall gab. Dies ergibt sich auch aus dem Umstand, daß der Kläger die Firma … beauftragte, die diverse Bekämpfungsversuche durchgeführt hat. Die Kammer geht auch davon aus, daß dieser Schabenbefall nicht endgültig beseitigt worden ist.
Allerdings hat der Kläger vorgetragen, es sei davon auszugehen, daß der Schabenbefall beseitigt worden sei. Diesem Vortrag ist aber weder zu entnehmen, wann dieser Befall konkret beendet war, noch, daß der Kläger wirklich eigene Kenntnis darüber hat, daß ein Schabenbefall nicht mehr vorliegt. Denn er geht lediglich davon aus, daß die andauernde Bekämpfungsmaßnahmen zum Erfolg geführt haben (müssen).
Bei der Höhe der Minderung konnte die Kammer lediglich eine Minderung von 10 % ansetzen. Denn der Beklagte hat nicht substantiieren können, in welchem Maße der Schabenbefall die Tauglichkeit der Wohnung konkret beeinträchtigt hat. Die Kammer geht allerdings davon aus, daß ein langandauernder Schabenbefall aufgrund der dadurch entstehenden Beeinträchtigung der Wohnung grundsätzlich eine Minderung rechtfertigt. Das Ausmaß dieser Minderung wird jedoch dadurch bestimmt, in welchem Umfang wann und wo Schaben auftreten. Der Beklagte hat jedoch selbst vorgetragen, daß nach den jeweiligen Bekämpfungsmaßnahmen für eine Zeit von 10–22 Tagen die Schaben verschwunden waren. Hinsichtlich der Anzahl konnt eer nur angeben, daß es sich um ziemlich viel Schaben gehandelt habe. Diese Angaben reichen nicht aus, um davon ausgehen zu können, daß die Wohnung – wie es der Beklagte vorträgt – unbrauchbar war.
Eine Unbrauchbarkeit der Wohnung ergibt sich aber auch nicht aus dem Umstand, daß aufgrund des vom Beklagten gespritzten Ungeziefermittels eine Allergie bei ihm entstanden ist. Denn die von ihm gespritzten Ungeziefermittel unterliegen seiner Verantwortung.
Unter diesen Umständen geht die Kammer von einer Minderung von 10 % aus.
Auch unter Berücksichtigung eines etwaigen Irrtums des Beklagten über den Umfang der Mietminderung und das daraus resultierende Zurückbehaltungsrecht (vgl. dazu Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 1. Aufl., § 554 BGB, Rn. 29) muß von einem schuldhaften Rückstand von mindestens 60 % der Miete ausgegangen werden, so daß für zwei aufeinander folgende Termine jeweils ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete entstand (§ 554 As. 1 Nr. 1 BGB).
a) Der Kläger kann für die Monate April bis Dezember 1996 einen monatlichen Mietzins von 294,71 (nettokalt) verlangen. Dieser Betrag ergibt sich aus dem vereinbarten Nettokaltmietzins in Höhe von 477,41 DM – 28,– DM Heizkostenvorschuß – 111,87 DM Vorschuß für die kalten Betriebskosten – (10,68 DM Kabelvorschuß =) 326,86 DM abzüglich der Minderung von 10 %. Zwar bemißt sich die Minderung von der Bruttokaltmiete einschließlich des Betriebskostenvorschusses für die kalten Betriebskosten (Schach in Kinne/Schach, a.a.O., § 537 BGB Rn. 10), dies wird jedoch unter 3. berücksichtigt.
b) Für den Monat Januar 1997 ergibt sich ein Betrag von 404,47 DM, da für diesen Monat ebe...